Au Mexique, l’immobilier logistique change d’échelle

« Le Mexique est un pays ami et un partenaire stratégique de la France ». En visite à Mexico le 7 novembre dernier, Emmanuel Macron n’a pas caché sa volonté d’ouvrir une nouvelle phase du partenariat bilatéral porté avec sa consœur, la Présidente Claudia Sheinbaum. Cette séquence est d’autant plus symbolique que les deux pays célébreront en 2026 le bicentenaire de leurs relations diplomatiques. Une histoire d’amitié… mais aussi de commerce. Avec 132 millions d’habitants et 1,97 million de km² – soit près de quatre fois la France – le Mexique est un acteur incontournable du marché nord-américain. Cette réalité n’a pas échappé aux entreprises tricolores : près de 700 d’entre elles y sont implantées, dont des fleurons nationaux comme Safran, Michelin, Valeo ou Air Liquide. Et la logistique ? La taille du pays, sa croissance industrielle et sa forte intégration au marché américain en font un enjeu majeur pour l’économie mexicaine. Un défi amplifié par la guerre des tarifs douaniers menée par le président des États-Unis et les tensions commerciales sino-américaines, qui accélèrent les relocalisations sur le territoire.

Porté par une vague de nearshoring – qui consiste à délocaliser une activité économique, dans un pays limitrophe – sans précédent, le Mexique occupe aujourd’hui une position centrale dans les chaînes d’approvisionnement nord-américaines. En 2024, le parc national d’entrepôts s’est établi à 100 millions de m², tandis que les taux moyens de vacance atteignaient 7,2 %. « La demande de parcs industriels s’est littéralement envolée », constate Gastón Cedillo, ancien directeur du Laboratoire national des transports et de la logistique pendant dix ans, aujourd’hui professeur à l’Université internationale Texas A&M et membre du conseil d’administration de l’Association mexicaine de logistique et de la chaîne d’approvisionnement (Mexico Logistico). Trois zones concentrent ces flux : le Nord frontalier (Monterrey, Ciudad Juárez, Tijuana), le Bajío dans le centre du pays (Querétaro, Guanajuato, San Luis Potosí) et la façade Pacifique. Dans ces territoires, la cadence est soutenue : les grues ne cessent plus de tourner et les nouvelles zones industrielles se remplissent avant même leur livraison complète. La même tendance s'observe dans la ville de Laredo, au Texas, plaque tournante logistique essentielle entre les deux pays, qui, avec le changement de la politique commerciale des États-Unis envers la Chine, s’est imposée comme l’un des premiers points d’entrée des marchandises aux États-Unis, devant le port de Los Angeles selon certains indicateurs.

 « Le pays manque d’une approche logistique dans l’aménagement du territoire et, donc, dans la planification pertinente des emplacements des zones industrielles. Beaucoup de travail reste également à faire en matière d’environnement », note Gastón Cedillo. L’accélération met également à l’épreuve les infrastructures. Le principal axe logistique du pays, la Carretera 57, qui relie les centres industriels du pays à l’État du Texas, fonctionne en saturation quasi-permanente. Cet itinéraire, vital pour le commerce nord-américain, est également pointé du doigt pour ses problèmes de sécurité, conséquence directe du volume de poids lourds en circulation. Enfin, pour les chauffeurs routiers, le manque d’aires de repos adaptées pèse directement sur l’attractivité du métier. « Les conducteurs ne veulent plus exercer, et les plus qualifiés partent aux États-Unis », alerte Gastón Cedillo qui vient de développer une méthodologie adaptée aux pays émergents pour améliorer la localisation d’aires de repos sur la base de millions de données GPS en provenance de poids lourds. Un problème qui n’est pas propre au Mexique : en Europe, le déficit de places de stationnement sécurisées pour poids lourds atteindrait déjà près de 400 000 unités, selon une étude financée par la Commission européenne.

Dans ce contexte, les acteurs locaux témoignent d’une montée en gamme nette de l’immobilier logistique au cours des dernières années. Les industriels recherchent désormais des entrepôts AAA, plus hauts, plus résistants et mieux équipés. Parmi les cas d’école de cette métamorphose : le projet Kaizen City, développé par Construye Industrial à Santiago de Querétaro. Une métropole réputée pour être l’une des plus dynamiques et des plus sûres du pays. Situé à proximité immédiate de l’aéroport international et du Querétaro Aerospace Cluster (Safran, Bombardier…), le projet débute en 2019 sur un foncier de 500 000 m², avec une première livraison intervenue en 2021.

 Aujourd’hui, Kaizen forme le plus grand parc industriel du Bajío, mêlant manufacturing, services et bien sûr logistique. « Nous avons conçu Kaizen pour accueillir aussi bien des clients qui ont besoin de 1 500 m² que de 150 000 m² », explique Alejandro Kahan, directeur commercial de Construye Industrial et responsable du développement de Kaizen City. Le parc totalise aujourd’hui 392.730 m² déjà construits, avec des bâtiments pouvant atteindre 16,59 mètres de hauteur. Une trentaine d’entreprises y sont déjà implantées, pour environ 30 % du projet global développé à ce jour, tandis qu’un second parc est en cours de construction. Kaizen se distingue également par ses services : zone commerciale, restauration, bureaux opérationnels et suites habitables pour cadres. « Le succès de nos clients est notre succès », se félicite Alejandro Kahan. Le parc est certifié LEED et a reçu le label national « Hecho en México », qui distingue les projets considérés comme stratégiques pour l’industrie nationale.

Sans effacer les défis persistants de la logistique mexicaine - capacités énergétiques limitées, dispersion des zones d’activité, sécurité des biens et des personnes, corridors saturés, avenir incertain des négociations commerciales avec les États-Unis ou encore pénurie de chauffeurs - un projet comme Kaizen City illustre la dynamique favorable dans laquelle s’inscrit aujourd’hui la filière locale. La régionalisation des chaînes de valeur nord-américaines, la modernisation des parcs industriels et l’afflux d’investissements internationaux confirment l’attractivité du pays. Pour les acteurs français de l’immobilier logistique, des opportunités se présentent notamment dans l’ingénierie, la conception durable, la sécurité et les technologies d’exploitation. « Les prochaines années seront marquées par l’intérêt de considérer la fiabilité logistique comme une valeur ajoutée locale, l’adoption massive de nouvelles technologies et par l’optimisation beaucoup plus fine des réseaux logistiques », anticipe Gastón Cedillo. Voilà qui méritait bien une visite présidentielle.