El arrendamiento de construcción, ¿una solución para paliar la escasez de suelo?

No es ninguna novedad: el sector inmobiliario logístico necesita suelo para desarrollarse. Tampoco es ninguna novedad que los terrenos disponibles para esta actividad sean cada vez más escasos. Entre unas decisiones de los representantes electos que rara vez favorecen a la logística y el ZAN (cero artificialización neta), encontrar suelo destinado a usos logísticos e industriales se ha convertido en una tarea muy difícil. ¿Qué hacer entonces? El arrendamiento de construcción puede ser una solución a esta situación. Regulado por los artículos L. 251-1 y siguientes del Código de la Construcción y de la Vivienda, el arrendamiento de construcción existe desde la ley del 16 de diciembre de 1964 y fue modernizado a principios de 2007, con la entrada en vigor del mecanismo Pass-foncier. Permite a los propietarios poner a disposición su suelo para que las empresas construyan edificios en él, sin perder por ello su propiedad. « Se trata, en realidad, de disociar la propiedad del suelo de la propiedad inmobiliaria, explica Fabien Guisseau, director general adjunto de desarrollo económico y alianzas estratégicas de Grand Paris Aménagement (GPA), quien recientemente creó, junto con la Banque des Territoires, Terra Eco, la primera inmobiliaria especializada en la gestión de arrendamientos de construcción. Este contrato permite a los promotores propietarios poner a disposición su suelo, manteniendo al mismo tiempo el control sobre los futuros destinos de su terreno. De hecho, los representantes electos quieren poder decidir a largo plazo y no solo sobre el primer destino, para afrontar posibles cambios en la competencia entre usos ».

Para los arrendatarios del suelo, que además disponen de un derecho real sobre su construcción —es decir, de una libre facultad de hipotecar que puede permitir garantizar un préstamo, de libertad de cesión y de la posibilidad de constituir determinadas servidumbres—, « el interés reside en encontrar suelo que, además, en el marco de una ZAC, ya está preparado para acoger una actividad logística o industrial, señala Christophe Ripert, director general delegado de Logística Urbana de Quartus Logistique. La aceptación de nuestras actividades es, por tanto, mayor, puesto que el terreno ya estaba preparado para ello. Además, ya se han realizado muchos estudios y podemos beneficiarnos así de un valioso ahorro de tiempo ». A diferencia de otros arrendamientos, como el enfitéutico, por ejemplo, el arrendamiento de construcción obliga al arrendatario a edificar una construcción y/o a llevar a cabo rehabilitaciones y mejoras en el terreno del arrendador, incluida la demolición seguida de una reconstrucción. Al vencimiento, el arrendamiento de construcción, que puede extenderse de 18 a 99 años, otorga al arrendador la propiedad de las construcciones realizadas por el arrendatario. También puede exigir al arrendatario que demuela el edificio y descontamine el terreno.

Aunque el arrendamiento de construcción presenta varias ventajas para ambas partes —el propietario del terreno puede rentabilizar una finca a veces sin uso mientras espera un desarrollo futuro, y el arrendatario puede disponer de un terreno para construir sin necesidad de comprarlo—, conviene recordar algunos aspectos que requieren atención. « El edificio construido y mantenido por el arrendatario del terreno deberá devolverse al propietario del suelo o destruirse para devolver el terreno a su estado original, explica Christophe Ripert. En ambos casos, supone una pérdida de valor para el constructor, que deberá integrarla en su plan de negocio ». Según él, el arrendamiento de construcción no conlleva ninguna ganancia económica. « Se paga una renta, revisable cada tres años (ejemplo de indexación : ILAT), durante toda la vigencia del arrendamiento y, al vencimiento, no nos queda ningún valor residual, ni del terreno ni de la construcción ». En el marco de una operación de promoción, el futuro inversor tendrá en cuenta esta pérdida de valor, elevando la tasa de capitalización entre 75 y 100 puntos básicos. Un argumento que Fabien Guisseau tiene en cuenta. « Es cierto que el inversor paga una renta por un terreno que no puede comprar. Pero conserva así su tesorería y, una vez superada la amortización de la construcción, obtiene una rentabilidad neta, fiscalmente más interesante gracias al arrendamiento de construcción, al alquilar su edificio. El núcleo del equilibrio de la rentabilidad reside entonces en la duración acordada. Más allá de los 50 años, el interés económico es real ». Para este último, este tipo de contrato permite además limitar la especulación con el suelo y, por tanto, reducir el aumento del precio de los terrenos, aun cuando son cada vez más escasos.

Poco utilizado en Francia hasta hoy por motivos culturales, el arrendamiento de construcción puede percibirse como una pérdida de control para el arrendatario, que habrá invertido en su edificio tanto financiera como psicológicamente, ya que deberá dejarlo en manos de su arrendador al vencimiento del contrato, « si este último no se revisa sobre la base de un nuevo proyecto que pudiera surgir entretanto, comenta Fabien Guisseau. ¡Lo que sigue siendo muy probable, dada la duración! ». Las posiciones públicas de promotores e inversores sobre el arrendamiento de construcción siguen siendo escasas. « Sin embargo, los ejemplos se han multiplicado en los últimos dos o tres años, y algunas administraciones locales están implantando este tipo de arrendamiento de forma sistemática, añade. Todo el mundo está tomando dolorosamente conciencia del muro que supone la escasez de suelo ». El compromiso a largo plazo, la obligación de construir y la complejidad del plan de negocio derivada de un contrato al que los actores del sector inmobiliario logístico aún están poco acostumbrados requieren un estudio de viabilidad exhaustivo, tanto para el arrendador como para el arrendatario, así como una reflexión profunda.