O arrendamento para construção: uma solução para contornar a escassez de terrenos?

Não é novidade: o setor imobiliário logístico precisa de terrenos para se desenvolver. Tampouco é novidade que os terrenos disponíveis para essa atividade são cada vez mais escassos. Entre decisões de representantes eleitos raramente favoráveis à logística e o ZAN (Zero Artificialização Líquida), encontrar terrenos destinados a atividades logísticas e industriais tornou-se um grande desafio. O que fazer, então? O arrendamento para construção pode ser uma solução para essa situação. Regido pelos artigos L. 251-1 e seguintes do Código da Construção e da Habitação, o arrendamento para construção existe desde a lei de 16 de dezembro de 1964 e foi modernizado no início de 2007, quando entrou em vigor o dispositivo Pass-foncier. Ele permite que proprietários disponibilizem seus terrenos para que empresas construam edifícios neles, sem perder a propriedade. « Trata-se, na verdade, de separar a propriedade do terreno da propriedade imobiliária, explica Fabien Guisseau, diretor-geral adjunto de desenvolvimento econômico e parcerias estratégicas da Grand Paris Aménagement (GPA), que criou recentemente, juntamente com a Banque des Territoires, a Terra Eco, a primeira empresa imobiliária dedicada à gestão de arrendamentos para construção. Esse contrato permite que incorporadores proprietários disponibilizem seus terrenos, mantendo o controle sobre suas destinações futuras. De fato, os representantes eleitos querem poder escolher ao longo do tempo, e não apenas quanto ao primeiro uso, para lidar com eventuais mudanças na concorrência entre usos ».

Para os arrendatários do terreno, que também dispõem de um direito real sobre sua construção — ou seja, têm liberdade para hipotecá-la, o que pode eventualmente garantir um crédito, cedê-la livremente e constituir determinadas servidões —, « o interesse é encontrar terreno que, além disso, no contexto de uma ZAC, já esteja preparado para receber uma atividade logística ou industrial, destaca Christophe Ripert, diretor-geral adjunto da Logística Urbana da Quartus Logistique. A aceitabilidade de nossas atividades é, aliás, maior, pois o terreno já estava preparado para isso. Além disso, muitos estudos já foram realizados e, portanto, podemos ganhar um tempo precioso ». Diferentemente de outros arrendamentos, como o enfiteuse, por exemplo, o arrendamento para construção obriga o arrendatário a erguer uma construção e/ou realizar reabilitações e melhorias no terreno do arrendador, inclusive a demolição seguida de reconstrução. Ao término do contrato, o arrendamento para construção, que pode durar de 18 a 99 anos, transfere ao arrendador a propriedade das edificações construídas pelo arrendatário. Ele também pode obrigar o arrendatário a demolir o edifício e descontaminar o terreno.

Embora o arrendamento para construção apresente uma série de vantagens para ambas as partes — o proprietário do terreno tem a possibilidade de rentabilizar seu patrimônio, por vezes ocioso, enquanto aguarda um futuro desenvolvimento, e o arrendatário pode dispor de um terreno para construir sem precisar comprá-lo —, convém lembrar alguns pontos de atenção. « O edifício construído e mantido pelo arrendatário do terreno deverá ser devolvido ao proprietário do terreno ou destruído para que o terreno seja devolvido ao seu estado inicial, explica Christophe Ripert. Em ambos os casos, há uma perda de valor para o construtor, que deverá incorporá-la ao seu plano de negócios ». Segundo ele, o arrendamento para construção não traz ganho econômico. « Paga-se um aluguel, reajustável a cada três anos (exemplo de indexação : ILAT), durante toda a vigência do contrato e, ao seu término, não resta nenhum valor residual, nem no terreno nem na construção ». No contexto de uma operação de incorporação, o futuro investidor levará em conta essa perda de valor, elevando a taxa de capitalização em 75 a 100 pontos-base. Um argumento considerado por Fabien Guisseau. « É verdade que o investidor paga um aluguel por um terreno que não pode comprar. Mas, assim, preserva sua liquidez e, uma vez ultrapassada a amortização da construção, obtém uma remuneração líquida, fiscalmente mais vantajosa graças ao arrendamento para construção, ao alugar seu edifício. O cerne do equilíbrio de rentabilidade está, então, na duração acordada. Acima de 50 anos, o interesse econômico é real ». Para ele, esse tipo de contrato também permite limitar a especulação fundiária e, portanto, reduzir a alta dos preços dos terrenos, mesmo quando eles se tornam cada vez mais escassos.

Pouco utilizado na França até hoje, em razão de uma herança cultural, o arrendamento para construção pode ser percebido como uma perda de controle pelo arrendatário, que terá investido, tanto financeira quanto psicologicamente, em seu edifício, uma vez que deverá deixá-lo para o arrendador ao término do contrato, « caso este não seja revisto com base em um novo projeto que venha a ocorrer nesse intervalo, comenta Fabien Guisseau. O que continua sendo muito provável, dada a duração ! ». As posições públicas de incorporadores e investidores sobre o arrendamento para construção ainda são raras. « No entanto, os exemplos se multiplicaram nos últimos dois ou três anos, e algumas coletividades adotam sistematicamente esse tipo de arrendamento, acrescenta. Todos estão tomando consciência, de forma contundente, do obstáculo representado pela escassez de terrenos ». O compromisso de longo prazo, a obrigação de construir e a complexidade do plano de negócios induzida por um contrato com o qual os atores do setor imobiliário logístico ainda estão pouco familiarizados exigem um estudo de viabilidade aprofundado, tanto para o arrendador quanto para o arrendatário, além de uma reflexão detalhada.