Cómo los almacenes permiten a los inversores combinar rendimiento económico e ISR
Antes considerado un activo maldito, el almacén es hoy muy buscado por los grandes inversores por las perspectivas de rentabilidad que ofrece, al tiempo que les permite cumplir sus compromisos de ISR. Explicaciones.
Los almacenes logísticos se han convertido, en pocos años, en un activo (muy) deseado por los inversores institucionales. Especialmente cuando cumplen los requisitos de la inversión socialmente responsable (ISR). ¿Cómo explicar tal atractivo por esta clase de activos que aquí se toma la revancha frente a las oficinas y el comercio? « La crisis sanitaria, la reorganización de la cadena de suministro, la globalización de los intercambios y el comercio electrónico han contribuido a democratizar el inmobiliario logístico entre los inversores», responde de inmediato Thomas Karmann, Global Head of Logistics en AXA IM Alts. Para Ludovic Bernini, Executive Director en AEW, los almacenes franceses son « más que nunca sinónimo de rentabilidades atractivas » y « generan rentas en constante aumento».
En 2021, se alquilaron más de 35 millones de metros cuadrados logísticos en Europa, frente a apenas 12 millones diez años antes. « Que yo sepa, no existe ninguna otra clase de activos en la que la demanda contratada se haya triplicado en una década, mientras que la oferta no se ha multiplicado por tres en el mismo periodo», prosigue Thomas Karmann. Ante una escasez de oferta de productos —y de suelo para nuevos desarrollos— unida a una fuerte demanda de los usuarios, « el apetito de los inversores por los almacenes debería perdurar a largo plazo, especialmente cuando permiten cumplir los compromisos de ISR», considera Ludovic Bernini.
Los almacenes ISR, imprescindibles
En AEW, orientar fondos con etiqueta ISR hacia los almacenes sigue siendo fundamental. « En nuestros comités de inversión en logística, el criterio ISR es fundamental, subraya Ludovic Bernini. En este sentido, algunos inversores pueden rechazar proyectos de artificialización del suelo o expedientes en los que no sea posible reducir las emisiones de carbono de un edificio.» AXA IM Alts también ha optado por esta estrategia. « En el marco del Acuerdo de París, ya no construimos nuevos edificios sin criterios ISR o ESG», precisa Thomas Karmann.
Además, el gestor de activos alternativos AXA IM Alts tiene en cuenta la resiliencia de los activos y las inversiones: «por ejemplo, no construimos almacenes en terrenos inundables ni en espacios verdes. Priorizamos la reconversión de antiguos terrenos industriales abandonados, teniendo en cuenta la calidad de la construcción y las soluciones energéticas utilizadas para lograr un impacto inmediato». Sin olvidar proyectar, lo antes posible, la reducción del consumo energético de los almacenes. A finales de 2021, AXA Logistics Europe Master —fondo lanzado en 2019, que alberga 133 activos por un valor de 6.000 millones de euros en 11 países europeos— realizó una primera emisión de bonos verdes por 800 millones de euros. « Gracias a este bono verde, participamos en la descarbonización de nuestro patrimonio inmobiliario logístico», añade Thomas Karmann.
Por qué la logística se presta especialmente bien a la ISR
Según AEW y AXA Investment Managers Alts, el almacén logístico —más que cualquier otra clase de activos— presenta varias ventajas para cumplir sus compromisos de ISR. « A diferencia de las oficinas, el comercio y el residencial, es más fácil transformar un terreno industrial abandonado en una zona logística, desplegar a gran escala paneles fotovoltaicos en las cubiertas de los edificios y preservar la biodiversidad mediante grandes corredores verdes o la vegetación de la quinta fachada», enumera Ludovic Bernini. Thomas Karmann añade: « En los almacenes de un solo usuario, podemos modernizar los edificios existentes y mejorar así la calidad medioambiental del activo, en particular mediante la instalación de soluciones de iluminación LED y sistemas de calefacción que permiten una mayor eficiencia energética. »
En Bremen, Alemania, AXA IM Alts desarrolla un proyecto de una plataforma nueva de 90.000 metros cuadrados que no consumirá energía fósil. « Este emplazamiento contará con la mayor instalación fotovoltaica en cubierta jamás construida en Alemania. Gracias a este sistema energético, el edificio producirá más electricidad de la que consume.» También en Alemania, AEW está a punto de entregar, en el emplazamiento de un antiguo terreno industrial abandonado del puerto de Hamburgo, un edificio logístico de 120.000 metros cuadrados en dos niveles. « Este activo tiene un impacto positivo sobre el clima: consume poco suelo y contará con la certificación BREAAM Excellent», expone Ludovic Bernini. ¿Cuál es, en Francia, el máximo exponente en materia de almacenes ISR? « La plataforma Monoprix de Moissy-Cramayel, entregada a finales de 2021», responde Ludovic Bernini. Aquí, el pure player de la logística Prologis ha actuado en todas las etapas del ciclo de vida del edificio —desde su construcción hasta su explotación— para neutralizar la totalidad de la huella de carbono durante un periodo de 50 años.
¿Mañana, solo inversiones socialmente responsables en logística?
Y mañana, ¿qué evolución tendrá el «valor ISR» en las inversiones logísticas? « En el futuro, este valor ISR impregnará cada inversión realizada en almacenes, afirma Ludovic Bernini. De facto, todos los edificios deberán ser irreprochables, especialmente para cumplir los objetivos del decreto terciario.» « Las inversiones son necesarias desde hoy, prosigue Thomas Karmann, para evitar que estos activos se vuelvan ilíquidos.» Cabe recordar que el decreto terciario establece una reducción del consumo energético del parque terciario de al menos un -40 % en 2030 y un -60 % en 2050 con respecto al año de referencia elegido (entre 2010 y 2019).
« Además de este aspecto energético, hay que prestar mucha atención a los métodos de construcción y al bienestar de los usuarios. Es cierto que este último punto no es una obligación normativa, pero aumenta la tasa de retención de los inquilinos y contribuye al valor de una plataforma», estima el Global Head of Logistics en AXA IM Alts. Para su homólogo de AEW, la gran cuestión que se plantea ya hoy se refiere a la medición real de los compromisos de ISR en logística. « El objetivo de cero carbono no es alcanzable, por lo que tendremos que compensarlo con el neto cero carbono. En este sentido, ¿será suficiente la etiqueta ISR? Nuestro sector deberá dotarse de criterios ISR reforzados para medir los efectos positivos reales sobre el clima.» Lejos del greenwashing.
