Como os armazéns permitem aos investidores conciliar desempenho econômico e ISR

Os armazéns logísticos tornaram-se, em poucos anos, um ativo (muito) desejado pelos investidores institucionais. Sobretudo quando atendem aos critérios do investimento socialmente responsável (ISR). Como explicar tamanho interesse por essa classe de ativos, que aqui se vinga dos escritórios e do comércio? « A crise sanitária, a reorganização da cadeia de suprimentos, a globalização das trocas e o e-commerce contribuíram para a democratização do setor imobiliário logístico entre os investidores », responde de imediato Thomas Karmann, Global Head of Logistics da AXA IM Alts. Para Ludovic Bernini, Executive Director da AEW, os armazéns franceses são « mais do que nunca sinônimo de retornos atrativos » e « geram aluguéis em constante aumento ».

Em 2021, mais de 35 milhões de metros quadrados logísticos foram locados em escala europeia, contra apenas 12 milhões dez anos antes. « Até onde sei, não existe nenhuma outra classe de ativos em que a demanda contratada tenha triplicado em uma década, enquanto a oferta não foi multiplicada por três no mesmo período », continua Thomas Karmann. Diante da escassez de oferta de produtos – e de terrenos para novos empreendimentos – somada a uma forte demanda dos usuários, « o apetite dos investidores pelos armazéns deve perdurar no longo prazo, em particular quando permitem cumprir os compromissos de ISR », avalia Ludovic Bernini.

Na AEW, direcionar fundos com o selo ISR para armazéns continua sendo fundamental. « Em nossos comitês de investimento em logística, o critério ISR é fundamental, enfatiza Ludovic Bernini. Nesse sentido, alguns investidores podem recusar projetos de impermeabilização do solo ou dossiês em que não seja possível reduzir as emissões de carbono de uma edificação. » A AXA IM Alts também fez essa escolha estratégica. « No âmbito do Acordo de Paris, não construímos mais novos edifícios sem critérios ISR ou ESG », esclarece Thomas Karmann.

Além disso, a gestora de ativos alternativos AXA IM Alts considera a resiliência dos ativos e dos investimentos – « por exemplo, não construímos armazéns em terrenos inundáveis ou em áreas verdes. Priorizamos a requalificação de antigas áreas industriais degradadas, levando em conta a qualidade da construção e as soluções energéticas utilizadas para obter um impacto imediato». Sem esquecer de projetar, o mais cedo possível, a redução do consumo de energia dos armazéns. No fim de 2021, o AXA Logistics Europe Master – fundo lançado em 2019, que abriga 133 ativos avaliados em € 6 bilhões, em 11 países europeus – realizou uma primeira emissão de títulos verdes de € 800 milhões. « Graças a esse green bond, participamos da descarbonização de nosso patrimônio imobiliário logístico », acrescenta Thomas Karmann.

Segundo a AEW e a AXA Investment Managers Alts, o armazém logístico – mais do que qualquer outra classe de ativos – apresenta diversas vantagens para cumprir seus compromissos de ISR. « Ao contrário dos escritórios, do comércio e do residencial, é mais fácil transformar uma área industrial degradada em zona logística, implantar em larga escala painéis fotovoltaicos nos telhados dos edifícios e preservar a biodiversidade graças a grandes corredores verdes ou à vegetação da quinta fachada », enumera Ludovic Bernini. E Thomas Karmann acrescenta: « Para os armazéns de usuário único, temos condições de modernizar o existente e, assim, melhorar a qualidade ambiental do ativo, sobretudo mediante a instalação de soluções de iluminação do tipo LED e de sistemas de aquecimento que proporcionem melhor eficiência energética. »

Em Bremen, na Alemanha, a AXA IM Alts conduz um projeto de uma nova plataforma de 90.000 metros quadrados que não consumirá energia fóssil. « Este local abrigará a maior instalação fotovoltaica em cobertura já construída na Alemanha. Graças a esse sistema energético, o edifício produzirá mais eletricidade do que consome. » Ainda na Alemanha, a AEW está prestes a entregar, no lugar de uma antiga área industrial degradada do porto de Hamburgo, um edifício logístico de 120.000 metros quadrados em dois níveis. « Esse ativo tem impacto positivo sobre o clima: consome pouco terreno e terá a certificação BREEAM Excellent», explica Ludovic Bernini. E, na França, qual é o máximo em matéria de armazém ISR? « A plataforma da Monoprix em Moissy-Cramayel, entregue no fim de 2021 », responde Ludovic Bernini. Ali, a empresa especializada em logística Prologis atuou em todas as etapas do ciclo de vida do edifício – da construção à operação – para neutralizar toda a pegada de carbono durante um período de 50 anos.

E amanhã, quais serão as evoluções do « valor ISR » nos investimentos logísticos? « No futuro, esse valor ISR permeiará cada investimento realizado em armazéns, afirma Ludovic Bernini. De fato, todos os edifícios deverão ser irrepreensíveis, especialmente para cumprir as metas do decreto terciário. » « Investimentos são necessários já hoje, continua Thomas Karmann, para evitar que esses ativos se tornem ilíquidos. » Vale lembrar que o decreto terciário estabelece uma redução do consumo de energia do parque terciário de pelo menos -40% em 2030 e -60% em 2050, em relação ao ano de referência escolhido (entre 2010 e 2019).

« Além desse aspecto energético, é preciso prestar muita atenção aos métodos de construção e ao bem-estar dos usuários. É certo que este último ponto não é uma obrigação regulatória, mas aumenta a taxa de retenção dos locatários e contribui para o valor de uma plataforma », considera o Global Head of Logistics da AXA IM Alts. Para seu colega da AEW, a grande questão que se coloca desde já é a medição efetiva dos compromissos de ISR na logística. « O objetivo de carbono zero não é viável; portanto, teremos de compensar com o net zero carbono. Nesse sentido, o selo ISR será suficiente? Nosso setor deverá adotar critérios ISR mais rigorosos para medir os reais efeitos positivos sobre o clima. » Longe do greenwashing.