Decreto terciario: guía breve para propietarios e inquilinos de almacenes

En el sector de la edificación, se trata de una pequeña revolución. Por primera vez, el legislador no se limita a imponer normas a las construcciones nuevas, sino que pretende someter los edificios existentes a sus exigencias. Por ello, el famoso Décret Tertiaire concentra todas las miradas. Derivado de la ley Elan de 2018 y promulgado en 2019, obliga a todos los edificios terciarios de más de 1.000 m2 a reducir su consumo energético un 40 % en 2030, un 50 % en 2040 y un 60 % en 2050. Todo ello en comparación con un año de consumo de referencia situado entre 2010 y 2019.

La ley se aplica a edificios tan diferentes como centros comerciales, inmuebles de oficinas, edificios públicos… y, por supuesto, almacenes logísticos. Para alcanzar este objetivo, el legislador deja un amplio margen respecto a los medios que deben aplicarse : sensibilización de los usuarios de los locales sobre los hábitos ecológicos, implantación de un sistema de gestión inteligente, sustitución de calderas y equipos de aire acondicionado o mejora del aislamiento del edificio. Aunque esta libertad resulta valiosa para que cada empresa pueda definir la mejor estrategia conforme a sus medios, también corre el riesgo de mantener cierta ambigüedad que podría perjudicar la relación entre el propietario y su inquilino.

« Las responsabilidades están mal definidas entre propietarios e inquilinos de almacenes para determinar quién debe hacer qué», señala Pierre Orsatti, director general de NG Concept, una empresa encargada de la construcción de plataformas logísticas. Antes de establecer responsabilidades entre inquilinos y arrendadores para repartir las obras, quizá sea mejor inspirarse plenamente en el espíritu del texto.

Es lo que sugiere Benoît Dubois-Taine, socio y cofundador de ECH Energie y Systenza, dos consultoras especializadas en la energía de los edificios terciarios y, en particular, de los almacenes : « El decreto terciario solo exige una reducción del consumo de energía si el coste de aplicar la medida, prorrateado durante el periodo de amortización, no supera los ahorros que genera ; por lo tanto, la aplicación de las medidas impuestas por el decreto se traduce, a priori y en general, en un beneficio». Ahora bien, como siempre resulta más agradable repartir un beneficio que un gasto, propietarios e inquilinos de almacenes deberían lograr llegar a un acuerdo. Siempre que se hagan bien las cosas.

« Las dificultades que pueden surgir se resumen en una sola frase : ¿quién paga?, prevé Pierre Orsatti. Por ejemplo, la instalación de paneles fotovoltaicos beneficia a ambas partes, al reducir el consumo energético del inquilino y revalorizar el activo del propietario. Pero para otras obras, los posibles beneficios son menos claros ». Del mismo modo, en el caso de contratos de arrendamiento de corta duración o de un edificio antiguo y muy mal aislado, el inquilino podría mostrarse menos dispuesto a participar en las obras.

« Habrá tensiones saludables en torno a estas cuestiones, matiza Benoît Dubois-Taine, porque existen riesgos inherentes para ambas partes. Por ejemplo, el de la desocupación entre dos contratos de arrendamiento para los propietarios, durante la cual nadie participa en las obras. Para el inquilino, la variación de los precios de la energía puede hacer menos interesante cambiar la caldera, por ejemplo si el precio del gas se desploma ». Para convencer a los distintos actores, deben tener presente que una mayor sobriedad del edificio solo será más beneficiosa, tanto en términos económicos como de imagen. Y todo dependerá de la solidez y la transparencia de los contratos entre ambas partes.

Para los edificios nuevos que se incorporen al mercado o la renovación de un contrato de arrendamiento entre propietario y arrendadores, el reparto de las obras que deben realizarse podrá integrarse directamente en el nuevo contrato. Pero en el marco de contratos de arrendamiento vigentes, será necesario elaborar una adenda para definir las modalidades de financiación. « Es necesario definir con mucha precisión cómo se repartirán los costes y los beneficios entre inquilinos y arrendadores, indica Benoît Dubois-Taine. Sobre todo, se requiere una definición rigurosa de las modalidades de cálculo de los ahorros energéticos generados por las obras, que podrá encomendarse, si es necesario, a un tercero de confianza, como una oficina de estudios ».

Para realizar este cálculo, es necesario implantar sistemas que permitan un seguimiento fiable del consumo energético del edificio, tal como prevé el decreto BACS, publicado el 21 de julio de 2020, que obliga a los edificios terciarios a equiparse, antes del 1 de enero de 2025, con sistemas de automatización y control para mejorar su eficiencia energética. La implantación de herramientas fiables, junto con una metodología de cálculo bien definida para ambas partes, permitirá así establecer la necesaria relación de confianza entre propietarios y arrendadores para repartir de la mejor manera los costes de las obras. « Este decreto terciario es algo positivo, concluye Benoît Dubois-Taine, porque nos obliga a comportarnos como agentes económicos racionales, con una visión a largo plazo para reducir los costes ». Un mantra que propietarios e inquilinos de almacenes deben tener presente en todo momento.