Decreto Terciário: um pequeno guia para proprietários e inquilinos de armazéns

No setor da construção, trata-se de uma pequena revolução. Pela primeira vez, o legislador não se limita a impor normas às novas construções, mas pretende submeter os edifícios existentes às suas exigências. Assim, o famoso Décret Tertiaire está no centro de todas as atenções. Decorrente da lei Elan de 2018 e promulgado em 2019, ele exige que todos os edifícios terciários com mais de 1.000 m² reduzam seu consumo de energia em 40% até 2030, 50% até 2040 e 60% até 2050. Tudo em relação a um ano de referência de consumo situado entre 2010 e 2019.

A lei aplica-se a edifícios tão distintos quanto centros comerciais, prédios de escritórios, edifícios públicos… e, naturalmente, armazéns logísticos. Para atingir esse objetivo, o legislador deixa ampla margem quanto aos meios a serem implementados : conscientização dos usuários dos imóveis sobre práticas ecológicas, implantação de um sistema de gestão inteligente, substituição de caldeiras e aparelhos de ar-condicionado ou ainda melhoria do isolamento do edifício. Embora essa liberdade seja valiosa para que cada empresa possa definir a melhor estratégia de acordo com seus recursos, ela também pode manter certa indefinição, o que poderia prejudicar a relação entre o proprietário e seu inquilino.

« As responsabilidades são mal definidas entre proprietários e inquilinos de armazéns para saber quem deve fazer o quê», observa Pierre Orsatti, diretor-geral da NG Concept, empresa responsável pela construção de plataformas logísticas. Antes de estabelecer uma responsabilidade entre inquilinos e locadores para repartir as obras, talvez seja melhor inspirar-se devidamente no espírito do texto.

É o que sugere Benoît Dubois-Taine, sócio e cofundador da ECH Energie e da Systenza, duas empresas de consultoria especializadas em energia de edifícios terciários e, em especial, de armazéns : « O decreto terciário só impõe uma redução do consumo de energia se o custo de implementação da ação, diluído ao longo do período de amortização, não exceder os ganhos que ela gera ; portanto, a implementação das ações exigidas pelo decreto resulta, a priori e em termos gerais, em um benefício». Ora, como é sempre mais agradável compartilhar um benefício do que uma despesa, proprietários e inquilinos de armazéns deveriam conseguir chegar a um acordo. Desde que façam as coisas corretamente.

« As dificuldades que podem surgir resumem-se a uma única pergunta : quem paga ?, prevê Pierre Orsatti. Por exemplo, a instalação de painéis fotovoltaicos é benéfica para ambas as partes, pois reduz o consumo de energia do inquilino e valoriza o ativo do proprietário. Mas, para outras obras, os eventuais benefícios são menos claros ». Da mesma forma, no caso de contratos de locação curtos ou de um edifício antigo e muito mal isolado, o inquilino poderia estar menos disposto a participar das obras.

« Haverá tensões saudáveis nessas questões, pondera Benoît Dubois-Taine, pois há riscos inerentes para ambas as partes. Por exemplo, o risco de vacância entre dois contratos de locação para os proprietários, período durante o qual ninguém participa das obras. Para o inquilino, a variação dos preços da energia pode tornar menos interessante a troca da caldeira, por exemplo, se a cotação do gás despencar ». Para convencer os diferentes agentes, é preciso que tenham em mente que uma maior sobriedade do edifício só trará mais benefícios, tanto financeiros quanto em termos de imagem. E tudo dependerá da solidez e da transparência dos contratos entre as duas partes.

Para os edifícios novos colocados no mercado ou para a renovação de um contrato de locação entre proprietário e locadores, a divisão das obras a serem realizadas poderá ser diretamente integrada ao novo contrato. Mas, no âmbito de contratos em vigor, será necessário elaborar um aditivo para definir as modalidades de financiamento. « É necessário definir com muita precisão qual será a divisão dos custos e dos benefícios entre inquilinos e locadores, afirma Benoît Dubois-Taine. É preciso, sobretudo, uma definição rigorosa dos métodos de cálculo das economias de energia geradas pelas obras, a ser confiada, se necessário, a um terceiro de confiança, como uma empresa de engenharia ».

Para realizar esse cálculo, é necessário implantar sistemas que permitam um acompanhamento confiável do consumo de energia do edifício, conforme previsto pelo decreto BACS, publicado em 21 de julho de 2020, que obriga, até 1º de janeiro de 2025, os edifícios terciários a se equiparem com sistemas de automação e controle para melhorar seu desempenho energético. A implantação de ferramentas confiáveis, acompanhadas de uma metodologia de cálculo bem definida para ambas as partes, permitirá assim estabelecer uma relação de confiança necessária entre proprietários e locadores para repartir da melhor forma os custos das obras. « Esse decreto terciário é algo positivo, conclui Benoît Dubois-Taine, pois nos obriga a agir como agentes econômicos racionais, com uma visão de longo prazo para reduzir os custos ». Um mantra que proprietários e inquilinos de armazéns devem manter permanentemente em mente.