Retrato falado de uma logística suíça em plena transformação

A atividade logística suíça representa mais de 40 bilhões de francos suíços, ou seja, mais de 42 bilhões de euros. Ainda assim, o setor enfrenta grandes desafios, entre eles a escassez de terrenos, a baixa disponibilidade de áreas de armazenagem e também eixos rodoviários prestes a ficar saturados.

Na Suíça, especialistas do setor apresentam « a ascensão da logística » como uma consequência positiva da crise da Covid-19. Essa dinâmica pode ser observada em um mercado imobiliário em plena transformação. « Estudos e projeções realizados apontam para uma taxa de crescimento dos fluxos de transporte de cerca de 30% até 2040. Isso terá uma repercussão direta sobre todo o setor de logística e, consequentemente, sobre o mercado imobiliário dedicado a ele », confirma Bruno Guandalini. Como presidente e fundador da PILM, empresa especializada em imóveis logísticos, industriais e terciários, ele conhece bem esse mercado.

Na Suíça, como em outros lugares, a pandemia transformou os hábitos de consumo, impulsionou o comércio eletrônico e, com ele, o setor logístico. Para atrair e fidelizar clientes, os fornecedores trabalham para aumentar a disponibilidade dos produtos, acelerar a preparação dos envios e melhorar as rotas de transporte. Prova disso é a estratégia bem-sucedida adotada pela DPD Suisse, filial da atividade de encomendas do grupo público francês La Poste. Para atender à demanda e garantir seu crescimento, a empresa, que já possui 11 depósitos, não hesitou em investir em uma nova unidade localizada em Berna. Já do lado do correio suíço — para gerenciar melhor de 750.000 a 900.000 encomendas por dia —, um novo centro de triagem foi inaugurado em 2023 em Utzenstorf (a 30 minutos de Berna). E não para por aí : estão previstos projetos de centros regionais de encomendas em Buchs, Pratteln e Rümlang.

Diante do custo significativo das construções novas e da escassez de áreas de terreno, os profissionais do setor estão se voltando cada vez mais para edifícios industriais existentes a serem reabilitados como armazéns. Eles também precisam enfrentar a concorrência crescente de investidores que veem nessa classe de ativos uma oportunidade de diversificar seu portfólio imobiliário (além de propriedades residenciais ou escritórios). « Os suíços se adaptam porque aqui, a terra é um bem escasso e, portanto, caro ! Como resultado, dependendo da região, o custo por metro quadrado varia entre 150 e mais de 1.000 francos suíços por m² em zona industrial. A inflação também está presente nos aluguéis, especialmente nas áreas urbanas, embora a maioria dos proprietários utilize seus edifícios e espaços logísticos comerciais para suas próprias necessidades. De todo modo, é melhor ser proprietário, pois os investimentos são amortizados ao longo de 50 anos », aconselha Bruno Guandalini.

Considerando a escassez e o alto custo dos terrenos, novos projetos estão surgindo ao sobrepor várias atividades, a fim de desenvolver empreendimentos do tipo condomínio empresarial. Portanto, não é raro ver vários andares de oficinas, escritórios e estacionamentos sobre uma plataforma logística que, por sua vez, pode ter vários níveis. Uma mistura de gêneros proibida na França ! « A multiplicidade de atividades está em alta, para otimizar o uso dos espaços. Tanto que ao lado das plataformas logísticas tradicionais, os centros multimodais e multifuncionais são vistos como uma solução para o futuro », afirma ele. Os preços não são a única restrição que o setor logístico precisa enfrentar. Particularidades suíças muitas vezes complicam a estruturação dos projetos, como explica o presidente da PILM : « em cada um dos cantões, a população local detém o poder. Ela pode se opor e bloquear um projeto por meio de contestações ou recursos. É realmente necessário haver consenso entre os moradores, os eleitos e os agentes econômicos locais. Nesse aspecto, é diferente da França, onde muitas vezes basta contar com o apoio do prefeito ou das autoridades locais, sem uma consulta real às populações antes dos projetos. Aqui, os municípios são muito criteriosos e não querem assumir nenhum risco. » O poder pertence ao povo.

O setor logístico suíço é promissor? Sem dúvida. Mas ainda é preciso implantar suas infraestruturas de maneira criteriosa. A região situada entre as rodovias A1 e A2, ao redor das grandes aglomerações urbanas como Zurique, Genebra, Basileia e Lausanne, continua sendo o coração da atividade, com alta densidade de edifícios logísticos. « Há um número significativo de imóveis logísticos no triângulo Basileia - Soleura – Zurique », confirma Bruno Guandalini. Esse interesse pela proximidade dos centros urbanos se explica pela necessidade de entregar cada vez mais rapidamente aos consumidores, que exigem prazos cada vez mais curtos, mas também e sobretudo pelo aumento da população (e, portanto, do número de clientes potenciais). A Suíça passou, assim, de 8 para 9 000 000 de habitantes nos últimos dez anos. Só que as cidades e suas periferias não oferecem espaço suficiente para todos. São necessários compromissos… Na impossibilidade de se expandir, os proprietários optam pela altura. A noção de metros cúbicos é tão importante quanto a de metros quadrados, com a ideia de construir edifícios cada vez mais altos. 

A questão ambiental é, de fato, enfrentada de frente pelos agentes do setor. Prestadores de serviços logísticos, contratantes, proprietários de imóveis… não hesitam em investir e multiplicar iniciativas para tornar suas atividades neutras em CO2. Some-se a isso uma parcela significativa de edifícios construídos há cerca de quarenta anos e que não atendem às normas recentes. Diversas alavancas de ação foram identificadas para « (re)verdecer » a atividade logística, como o uso de veículos limpos nos serviços de transporte, com atenção especial ao hidrogênio « verde », embora o abastecimento seja problemático devido a uma rede de postos muito dispersa na Suíça. A instalação de pontos de recarga para veículos e bicicletas elétricas também é uma solução, assim como um melhor isolamento dos edifícios. Outra alternativa é a ferrovia: o grupo suíço de distribuição Migros favorece, por exemplo, o transporte ferroviário há décadas, com o apoio de uma regulamentação de acesso aos centros das cidades. O objetivo é reduzir em 70% as emissões de CO2 do transporte rodoviário de cargas até 2030. Por sua vez, a cidade de Genebra está testando três nano-hubs (pequenos contêineres) em alguns bairros da cidade para reduzir o impacto das rotas de caminhões. Por fim, o uso de bombas de calor se generalizou, assim como a instalação de painéis fotovoltaicos e coletores solares térmicos, além do plantio de vegetação no entorno dos edifícios e nos telhados. 

Esse compromisso ambiental também é motivado por uma regulamentação cada vez mais rígida e restritiva. « Embora a noção de instalação classificada não exista na Suíça, os proponentes de projetos devem, ainda assim, realizar numerosos estudos prévios, especialmente para avaliar os riscos antes de obter a autorização para instalar uma plataforma. É por isso que, se os projetos se concretizam em dois ou três anos na maioria dos países europeus, na Suíça são necessários entre cinco e seis anos », pondera o presidente da PILM. As autoridades suíças também estão empenhadas em promover uma logística mais limpa. Diante de vias rodoviárias quase saturadas e das previsões do Escritório Federal de Estradas e Desenvolvimento Territorial, que anunciam um aumento de 37% na densidade do tráfego de mercadorias até 2040, a Suíça está se organizando. O Conselho Federal considera ampliar de quatro para seis faixas a rodovia A1, a mais longa da Suíça, entre Berna e Zurique e entre Genebra e Lausanne. Além disso, há uma reflexão geral sobre a modernização da rede ferroviária para desenvolver o transporte ferroviário de cargas, que atualmente representa apenas um terço do volume transportado.

Estradas congestionadas, dificuldade para construir novas infraestruturas na superfície : bastou isso para que um grupo de investidores imaginasse « uma espécie de metrô reservado ao transporte de cargas » para entregar mercadorias « de pequeno porte ». Batizada de « Cargo sous terrain » (CST), essa nova ligação conectará os grandes centros de distribuição do país às grandes cidades. A parte legal do projeto foi validada em 2023 pelo Conselho Federal e pelo Parlamento suíço, de modo que a primeira linha deverá ligar, em 2031, o polo industrial de Egerkingen-Härkingen (SO) — onde La Poste, Migros e outras empresas possuem armazéns — a Zurique. E isso por meio de uma sequência de túneis de três vias com cerca de 70 quilômetros de extensão. O principal problema não é tecnológico, mas humano. Os contratantes enfrentam uma escassez de mão de obra. Uma situação que beneficia os trabalhadores transfronteiriços, que ocupam 100 000 dos 360.000 postos de trabalho em Genebra. O mesmo ocorre em Basileia. Isso explica por que, além do recrutamento no exterior, a Suíça aposta na automação dos processos. É frequente encontrar nos armazéns robôs autônomos, excelentes em tarefas repetitivas, no transporte de cargas pesadas e na organização !