Quand les centres commerciaux font place à la logistique

Les espaces logistiques vont-ils prendre de plus en plus de place dans les centres commerciaux ? La question se pose, à la suite de deux annonces récentes. D’abord, Unibail-Rodamco-Westfield et FM Logistic ont inauguré fin 2021 dans le centre commercial Westfield Vélizy 2 une station qui permet le retrait de petits colis, d’objets volumineux et de produits alimentaires. Le dispositif est destiné aux commerçants du centre, mais également aux enseignes extérieures souhaitant proposer « une solution innovante pour faire face à l’enjeu de la logistique du dernier kilomètre. » Quelques semaines plus tard, LaSalle Investment Management a loué à Chronopost 1 200 m² de réserves et d’espaces techniques dans le centre commercial Place des Halles à Strasbourg pour en faire un espace dédié à la logistique du dernier kilomètre.

« Plus qu’une tendance de fond, ces opérations sont des opportunités saisies par des professionnels pour faire de la logistique du dernier kilomètre », observe Erick Schiller, responsable du département Logistique Urbaine chez Arthur Loyd Logistique. Conséquence : aucun standard ne se dégage au niveau des caractéristiques techniques des espaces et les acteurs qui les investissent ont des profils variés : des opérateurs du dernier hectomètre en vélo cargo à ceux de la livraison alimentaire express en passant par les professionnels établis du secteur. La qualité de la localisation s’impose toutefois comme dénominateur commun dans les différents dossiers : « Les opérateurs s’implantent dans des centres commerciaux qui leur permettent de compléter leur maillage logistique, que ce soit en centre-ville ou bien en périphérie des villes denses », explique Erick Schiller. Et ce n’est peut-être qu’un début si l’on se fie aux tendances observées à l’étranger.

Les États-Unis font figure de précurseurs dans l’implantation d’espaces logistiques au sein, voire en lieu et place, des centres commerciaux. « Beaucoup d’acteurs réfléchissent pour transformer les dead malls, ces grands ensembles laissés à l’abandon, souligne Erick Schiller. Amazon Logistics est à la pointe sur le sujet. » En Europe, le Royaume-Uni a pris le virage depuis plusieurs années. Prologis a par exemple acquis fin 2019 un centre commercial au Nord de Londres pour en faire un ensemble logistique. Au-delà de l’aspect économique, il y a un intérêt écologique à renouveler ces bâtiments, souvent devenus obsolètes.

La France ne peut pas en dire autant pour le moment, en partie à cause de sa réglementation. « Les lois en vigueur dans notre pays ne permettent pas de transformer de but en blanc un centre commercial en espace logistique, que ce soit par exemple pour réaliser des installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE) qui nécessite une distance minimum avec les habitations alentour », remarque le responsable d’Arthur Loyd Logistique. Et selon lui, la création des standards de la logistique urbaine en France passera paradoxalement par… la réglementation : « Elle définira les dimensions de ces espaces et les activités qu’ils peuvent accueillir, l’avitaillement en énergie des véhicules, les obligations relatives à la circulation des marchandises en leur sein… ». Il sera alors plus facile pour les nouveaux entrants et les professionnels historiques de la logistique de se positionner sur des actifs commerciaux répondant à cette nouvelle nomenclature. En attendant, d’autres pistes devraient être explorées dans l’Hexagone. Des opérations de démolition-reconstruction font partie du champ possible d’investigations.

Après avoir envisagé pendant plusieurs années de réaliser un ensemble commercial sur une ancienne friche dans la zone de La Valentine à Marseille, la foncière Frey, spécialisée dans le développement et l’exploitation de centres commerciaux de plein air, étudie désormais la possibilité de développer un pôle logistique du dernier kilomètre de plus de 20 000 m2.

D’autres regardent de près les parkings : « Des investisseurs institutionnels qui détiennent des centres commerciaux avec de nombreuses places de stationnement étudient la possibilité d’en transformer une partie en espaces logistiques du dernier kilomètre afin de créer une valeur additionnelle », observe Erick Schiller dans plusieurs pays. La France ne devrait pas être à la traine sur le sujet alors que des expérimentations sont déjà lancées, telles que le partenariat liant Paris La Défense et Sogaris pour adapter des voiries et parcs de stationnement obsolètes à la logistique urbaine.