En México, el sector inmobiliario logístico cambia de escala

« México es un país amigo y un socio estratégico de Francia ». De visita en Ciudad de México el pasado 7 de noviembre, Emmanuel Macron no ocultó su voluntad de abrir una nueva etapa en la alianza bilateral que impulsa junto a su homóloga, la presidenta Claudia Sheinbaum. Esta secuencia es aún más simbólica porque ambos países celebrarán en 2026 el bicentenario de sus relaciones diplomáticas. Una historia de amistad… pero también de comercio. Con 132 millones de habitantes y 1,97 millones de km² —casi cuatro veces la superficie de Francia—, México es un actor imprescindible del mercado norteamericano. Esta realidad no ha pasado desapercibida para las empresas francesas: cerca de 700 están implantadas en el país, entre ellas grandes referentes nacionales como Safran, Michelin, Valeo o Air Liquide. ¿Y la logística? La dimensión del país, su crecimiento industrial y su fuerte integración en el mercado estadounidense la convierten en un desafío clave para la economía mexicana. Un reto agravado por la guerra arancelaria impulsada por el presidente de Estados Unidos y las tensiones comerciales entre China y Estados Unidos, que aceleran las relocalizaciones en el territorio.

Impulsado por una ola sin precedentes de nearshoring —que consiste en trasladar una actividad económica a un país limítrofe—, México ocupa hoy una posición central en las cadenas de suministro norteamericanas. En 2024, el parque nacional de almacenes alcanzó los 100 millones de m², mientras que la tasa media de desocupación se situaba en el 7,2 %. « La demanda de parques industriales se ha disparado literalmente», señala Gastón Cedillo, antiguo director durante diez años del Laboratorio Nacional de Transporte y Logística, hoy profesor en la Universidad Internacional Texas A&M y miembro del consejo de administración de la Asociación Mexicana de Logística y Cadena de Suministro (Mexico Logistico). Tres zonas concentran estos flujos: el norte fronterizo (Monterrey, Ciudad Juárez, Tijuana), el Bajío en el centro del país (Querétaro, Guanajuato, San Luis Potosí) y la fachada del Pacífico. En estos territorios, el ritmo es intenso: las grúas no dejan de operar y las nuevas zonas industriales se llenan incluso antes de su completa entrega. La misma tendencia se observa en la ciudad de Laredo, Texas, una plataforma logística esencial entre ambos países que, con el cambio de la política comercial de Estados Unidos hacia China, se ha consolidado como uno de los principales puntos de entrada de mercancías en Estados Unidos, por delante del puerto de Los Ángeles según algunos indicadores.

 « El país carece de un enfoque logístico en la ordenación del territorio y, por tanto, en la planificación adecuada de la ubicación de las zonas industriales. También queda mucho por hacer en materia medioambiental», señala Gastón Cedillo. La aceleración también pone a prueba las infraestructuras. El principal eje logístico del país, la Carretera 57, que conecta los centros industriales del país con el estado de Texas, opera en una situación de saturación casi permanente. Esta ruta, vital para el comercio norteamericano, también es señalada por sus problemas de seguridad, una consecuencia directa del volumen de vehículos pesados en circulación. Por último, para los camioneros, la falta de áreas de descanso adaptadas afecta directamente al atractivo de la profesión. « Los conductores ya no quieren ejercer y los más cualificados se van a Estados Unidos», advierte Gastón Cedillo, quien acaba de desarrollar una metodología adaptada a los países emergentes para mejorar la ubicación de áreas de descanso a partir de millones de datos GPS procedentes de vehículos pesados. Un problema que no es exclusivo de México: en Europa, el déficit de plazas de estacionamiento seguras para vehículos pesados ya alcanzaría cerca de 400.000 unidades, según un estudio financiado por la Comisión Europea.

En este contexto, los actores locales dan cuenta de una clara mejora cualitativa del sector inmobiliario logístico en los últimos años. Los industriales buscan ahora almacenes AAA, más altos, más resistentes y mejor equipados. Entre los casos paradigmáticos de esta transformación figura el proyecto Kaizen City, desarrollado por Construye Industrial en Santiago de Querétaro, una metrópoli reconocida por ser una de las más dinámicas y seguras del país. Situado muy cerca del aeropuerto internacional y del Querétaro Aerospace Cluster (Safran, Bombardier…), el proyecto comenzó en 2019 sobre un terreno de 500.000 m², con una primera entrega en 2021.

 Hoy, Kaizen conforma el mayor parque industrial del Bajío, combinando manufactura, servicios y, por supuesto, logística. « Diseñamos Kaizen para acoger tanto a clientes que necesitan 1.500 m² como a los que requieren 150.000 m²», explica Alejandro Kahan, director comercial de Construye Industrial y responsable del desarrollo de Kaizen City. El parque suma hoy 392.730 m² ya construidos, con edificios que pueden alcanzar los 16,59 metros de altura. Una treintena de empresas ya se han instalado allí, lo que representa alrededor del 30 % del proyecto global desarrollado hasta la fecha, mientras se construye un segundo parque. Kaizen también se distingue por sus servicios: zona comercial, restauración, oficinas operativas y suites habitables para directivos. « El éxito de nuestros clientes es nuestro éxito», celebra Alejandro Kahan. El parque cuenta con certificación LEED y ha recibido el sello nacional « Hecho en México », que distingue los proyectos considerados estratégicos para la industria nacional.

Sin borrar los desafíos persistentes de la logística mexicana —capacidades energéticas limitadas, dispersión de las zonas de actividad, seguridad de bienes y personas, corredores saturados, futuro incierto de las negociaciones comerciales con Estados Unidos o escasez de conductores—, un proyecto como Kaizen City ilustra la dinámica favorable en la que se inscribe hoy el sector local. La regionalización de las cadenas de valor norteamericanas, la modernización de los parques industriales y la llegada de inversiones internacionales confirman el atractivo del país. Para los actores franceses del sector inmobiliario logístico, surgen oportunidades especialmente en ingeniería, diseño sostenible, seguridad y tecnologías operativas. « Los próximos años estarán marcados por el interés en considerar la fiabilidad logística como un valor añadido local, la adopción masiva de nuevas tecnologías y una optimización mucho más precisa de las redes logísticas», anticipa Gastón Cedillo. Algo que bien merecía una visita presidencial.