No México, o setor imobiliário logístico muda de escala

« O México é um país amigo e um parceiro estratégico da França ». Em visita à Cidade do México em 7 de novembro passado, Emmanuel Macron não escondeu sua vontade de abrir uma nova fase na parceria bilateral conduzida com sua homóloga, a presidente Claudia Sheinbaum. O momento é ainda mais simbólico porque os dois países celebrarão, em 2026, o bicentenário de suas relações diplomáticas. Uma história de amizade... mas também de comércio. Com 132 milhões de habitantes e 1,97 milhão de km² – quase quatro vezes a área da França –, o México é um ator incontornável do mercado norte-americano. Essa realidade não passou despercebida pelas empresas francesas: quase 700 delas estão instaladas no país, entre elas grandes nomes nacionais como Safran, Michelin, Valeo ou Air Liquide. E a logística? A dimensão do país, seu crescimento industrial e sua forte integração com o mercado americano fazem dela uma questão central para a economia mexicana. Um desafio amplificado pela guerra tarifária conduzida pelo presidente dos Estados Unidos e pelas tensões comerciais sino-americanas, que aceleram as relocalizações no território.

Impulsionado por uma onda sem precedentes de nearshoring – que consiste em transferir uma atividade econômica para um país vizinho –, o México ocupa hoje uma posição central nas cadeias de suprimentos norte-americanas. Em 2024, o estoque nacional de armazéns atingiu 100 milhões de m², enquanto a taxa média de vacância chegou a 7,2%. « A demanda por parques industriais literalmente disparou », constata Gastón Cedillo, ex-diretor do Laboratório Nacional de Transportes e Logística durante dez anos, hoje professor da Universidade Internacional Texas A&M e membro do conselho de administração da Associação Mexicana de Logística e Cadeia de Suprimentos (Mexico Logistico). Três regiões concentram esses fluxos: o Norte fronteiriço (Monterrey, Ciudad Juárez, Tijuana), o Bajío, no centro do país (Querétaro, Guanajuato, San Luis Potosí), e a costa do Pacífico. Nesses territórios, o ritmo é intenso: os guindastes não param de operar e as novas zonas industriais são ocupadas antes mesmo de sua entrega completa. A mesma tendência é observada na cidade de Laredo, no Texas, um polo logístico essencial entre os dois países que, com a mudança da política comercial dos Estados Unidos em relação à China, se consolidou como um dos principais pontos de entrada de mercadorias nos Estados Unidos, à frente do porto de Los Angeles segundo alguns indicadores.

 « O país carece de uma abordagem logística no ordenamento territorial e, portanto, de um planejamento adequado da localização das zonas industriais. Também resta muito a fazer em matéria ambiental », observa Gastón Cedillo. A aceleração também coloca as infraestruturas à prova. O principal eixo logístico do país, a Carretera 57, que liga os centros industriais mexicanos ao estado do Texas, opera em saturação quase permanente. Essa rota, vital para o comércio norte-americano, também é apontada por seus problemas de segurança, consequência direta do volume de caminhões em circulação. Por fim, para os motoristas de caminhão, a falta de áreas de descanso adequadas pesa diretamente sobre a atratividade da profissão. « Os motoristas não querem mais exercer a atividade, e os mais qualificados partem para os Estados Unidos », alerta Gastón Cedillo, que acaba de desenvolver uma metodologia adaptada aos países emergentes para melhorar a localização de áreas de descanso com base em milhões de dados de GPS provenientes de caminhões. Um problema que não é exclusivo do México: na Europa, o déficit de vagas de estacionamento seguras para caminhões já chegaria a quase 400 mil unidades, segundo um estudo financiado pela Comissão Europeia.

Nesse contexto, os atores locais testemunham uma clara elevação de padrão do setor imobiliário logístico nos últimos anos. Os industriais agora buscam armazéns AAA, mais altos, mais resistentes e mais bem equipados. Entre os casos emblemáticos dessa transformação está o projeto Kaizen City, desenvolvido pela Construye Industrial em Santiago de Querétaro, uma metrópole reputada por ser uma das mais dinâmicas e seguras do país. Situado nas imediações do aeroporto internacional e do Querétaro Aerospace Cluster (Safran, Bombardier...), o projeto começou em 2019 em um terreno de 500.000 m², com a primeira entrega realizada em 2021.

 Hoje, Kaizen forma o maior parque industrial do Bajío, reunindo manufatura, serviços e, naturalmente, logística. « Projetamos o Kaizen para receber tanto clientes que precisam de 1.500 m² quanto de 150.000 m² », explica Alejandro Kahan, diretor comercial da Construye Industrial e responsável pelo desenvolvimento de Kaizen City. Atualmente, o parque totaliza 392.730 m² já construídos, com edifícios que podem atingir 16,59 metros de altura. Cerca de trinta empresas já estão instaladas, representando aproximadamente 30% do projeto global desenvolvido até o momento, enquanto um segundo parque está em construção. Kaizen também se diferencia por seus serviços: área comercial, restaurantes, escritórios operacionais e suítes habitáveis para executivos. « O sucesso de nossos clientes é o nosso sucesso », comemora Alejandro Kahan. O parque possui certificação LEED e recebeu o selo nacional « Hecho en México », que distingue projetos considerados estratégicos para a indústria nacional.

Sem apagar os desafios persistentes da logística mexicana – capacidades energéticas limitadas, dispersão das zonas de atividade, segurança de bens e pessoas, corredores saturados, futuro incerto das negociações comerciais com os Estados Unidos ou ainda escassez de motoristas –, um projeto como Kaizen City ilustra a dinâmica favorável na qual o setor local se insere hoje. A regionalização das cadeias de valor norte-americanas, a modernização dos parques industriais e o afluxo de investimentos internacionais confirmam a atratividade do país. Para os atores franceses do setor imobiliário logístico, surgem oportunidades sobretudo em engenharia, projeto sustentável, segurança e tecnologias de operação. « Os próximos anos serão marcados pelo interesse em considerar a confiabilidade logística como um valor agregado local, pela adoção em massa de novas tecnologias e por uma otimização muito mais refinada das redes logísticas », prevê Gastón Cedillo. Algo que certamente merecia uma visita presidencial.