Lo que el decreto terciario cambia para los almacenes logísticos

« El término terciario hace honor a su nombre. Aunque este nuevo decreto no se aplica a los sectores primario (agricultura, minas…) y secundario (industria, transformación..), sí afecta a todos los demás edificios, incluidos los almacenes. Por tanto, puede afirmarse que la totalidad del sector inmobiliario logístico está afectada por este dispositivo. » Ante las dudas de algunos profesionales del sector, esta introducción de Benoît Dubois-Taine —socio y cofundador de Systenza— tiene el mérito de recordar lo esencial.

Derivado de la ley Elan (noviembre de 2018), el decreto n.º 2019-771 de 23 de julio de 2019 —también denominado « Decreto terciario »— afecta a los inquilinos y propietarios de edificios de uso terciario con una superficie superior o igual a 1.000 m². ¿Su objetivo? Imponer una reducción del consumo de energía final de estas superficies del 40 % de aquí a 2030, del 50 % de aquí a 2040 y del 60 % de aquí a 2050. Un objetivo que debe alcanzarse a partir de un año de referencia fijado, como muy tarde, en 2010. Y toda obligación conlleva, por supuesto, sanciones: se ha establecido un baremo de multas (1.500 € para las personas físicas; 7.500 € para las personas jurídicas) y se difundirá una lista pública de los malos alumnos (la calificación Eco Energie Tertiaire).

Eso es la teoría. En la práctica, esta nueva obligación ha suscitado numerosas preguntas en el sector logístico. Se refieren, en particular, a la elección crucial del año de referencia para el edificio o conjunto de edificios que debe declararse. « Naturalmente, muchos se sentirían tentados a elegir un año algo lejano. Esto permite poner en valor posibles medidas ya adoptadas en materia de ahorro energético. Pero no siempre es fácil encontrar las facturas de hace más de 10 años para documentar esta elección. El riesgo consiste, por tanto, en declarar precipitadamente un año de referencia para el que se dispone de datos, sin saber si es el más pertinente para el futuro », explica Grégory Gutierrez, abogado y socio de DS Avocats.

A esta dificultad, común a todas las actividades, se suma otra más específica de la logística : las órdenes denominadas « valor absoluto », que precisan en particular determinados criterios para seleccionar el año de referencia, siguen siendo incompletas a día de hoy, lo que impide a los actores del sector elegir su año de referencia con pleno conocimiento de causa. Esta situación llevó además al Gobierno a realizar algunos ajustes, después de que Afilog, al igual que otras asociaciones y federaciones, señalara esta dificultad. El 23 de septiembre de 2022, el Ministerio de Transición Ecológica concedió efectivamente una tolerancia a los sujetos obligados hasta el 31 de diciembre de 2022 (en lugar del 30 de septiembre) para declarar sus datos de consumo de energía en la plataforma « Operat » (2020 y 2021). También se precisó que sería posible modificar el año de referencia a lo largo de todo el año 2023. Sin embargo, la dificultad de establecer los valores absolutos no ha quedado atrás, pese a este plazo adicional.

Otro motivo de preocupación: la corresponsabilidad del inquilino y del propietario en el esfuerzo de optimización energética del edificio. ¿Qué esfuerzos cabe esperar de un inquilino que corre el riesgo de abandonar las instalaciones antes incluso del primer hito de 2030? ¿Cómo puede un propietario asegurarse de los avances realizados cuando no está presente diariamente en el centro? “Al diluir las responsabilidades, cabe temer situaciones en las que cada miembro de la pareja considere que no le corresponde actuar”, estima Benoît Dubois-Taine.

Afortunadamente, sobre el terreno, los actores del sector disponen de soluciones para reducir el consumo energético de sus edificios logísticos. Se piensa, en primer lugar, en acciones de medición, análisis y optimización de los consumos orientadas a usos como la calefacción o el uso de la electricidad. Iniciativas que tienen la triple ventaja de estar probadas, no requerir grandes inversiones y, sobre todo, producir resultados rápidos. Una vez hecho esto, la siguiente etapa requiere más transformaciones.

No necesariamente en la envolvente del edificio, que es menos sensible en el ámbito de la logística que en el de las oficinas. Se trata más bien de sustituir o incorporar nuevos equipos. « La optimización energética de los centros más antiguos obligará a sustituir los sistemas actualmente obsoletos. Pienso especialmente en la producción de calefacción, la iluminación o la climatización », explica Michel Hédouin, responsable de proyectos de Sinteo. Transformaciones que deberán realizarse velando al mismo tiempo por el mantenimiento de las normas de seguridad específicas del sector inmobiliario logístico, especialmente en materia de lucha contra el riesgo de incendio.

Por último, el último componente de esta optimización energética pasa por la integración de energías renovables y, en particular, de paneles fotovoltaicos en cubierta. La ley de Energía y Clima de 2019 y la ley de Clima y Resiliencia de 2021 establecen así una obligación de cobertura fotovoltaica del 30 % en la construcción de este tipo de edificios. Un umbral elevado al 50 % de cobertura (durante tres años y dentro del perímetro de un mismo operador) por la carta de compromisos recíprocos sobre el desempeño económico y ecológico del sector inmobiliario logístico, firmada en 2021 entre el Estado y Afilog.

Aunque todavía es difícil medir el impacto del decreto terciario en las prácticas del sector inmobiliario logístico, afortunadamente el sector no esperó a este texto para comprometerse con la sobriedad energética. Ya en 2011, Afilog realizó la primera encuesta sobre la eficiencia energética de los almacenes. « Es claramente hora de actuar. Los profesionales del sector saben que el objetivo de una reducción del -50 % del consumo en 2040 será difícil de alcanzar. Sin embargo, esto no debe ser motivo para bajar los brazos. Además de la sobriedad energética, la cuestión de la huella de carbono también se está imponiendo en el sector. Las empresas logísticas desean responder a las expectativas de la sociedad », afirma Benoît Dubois-Taine. Más aún, la eficiencia energética constituye también un reto económico y un componente del valor del activo inmobiliario logístico. En primer lugar, porque el aumento de los precios en el mercado energético obliga hoy a consumir con la máxima precisión. Pero también porque el cumplimiento de los objetivos del decreto terciario podría imponerse mañana como un elemento de valorización de los almacenes y una cuestión contractual.

« Un propietario que no cumpliera su obligación podría dar al comprador o al inquilino una herramienta de negociación, e incluso hacer que su activo resulte menos atractivo para un inversor. Por razones tanto económicas como medioambientales, el decreto terciario contribuye a hacer evolucionar los estándares del mercado inmobiliario logístico. Por ello, conviene ser hoy un buen alumno, velando por asegurar la adecuación progresiva de los edificios a las normas, en lugar de tener que trabajar con urgencia al acercarse los plazos decenales » La relación entre arrendador y arrendatario será el terreno de aplicación operativa de esta nueva realidad. Atento y aplicado, pero siempre en busca de asesoramiento y precisiones, el sector inmobiliario logístico se sitúa en primera línea de la transición energética.