O que o decreto do setor terciário muda para os galpões logísticos

« O termo terciário faz jus ao nome. Se este novo decreto não se aplica aos setores primário (agricultura, mineração...) e secundário (indústria, transformação...), ele abrange, de fato, todos os demais edifícios, inclusive os galpões. Por padrão, pode-se, portanto, dizer que a totalidade do setor imobiliário logístico é abrangida por esse dispositivo. » Diante das dúvidas de alguns profissionais do setor, essa observação introdutória de Benoît Dubois-Taine — sócio e cofundador da Systenza — tem o mérito de relembrar o essencial.

Decorrente da lei Elan (novembro de 2018), o decreto nº 2019-771, de 23 de julho de 2019 — também chamado de « Decreto do setor terciário » — diz respeito a inquilinos e proprietários de edifícios de uso terciário com área superior ou igual a 1.000 m2. Seu objetivo? Impor uma redução do consumo final de energia dessas superfícies de 40% até 2030, 50% até 2040 e 60% até 2050. Uma meta a ser alcançada a partir de um ano de referência fixado, no mais tardar, em 2010. E obrigação naturalmente implica sanções, com a criação de uma tabela de multas (1.500 € para pessoas físicas; 7.500 € para pessoas jurídicas) e a divulgação de uma lista pública dos maus alunos (a classificação Eco Energie Tertiaire).

Isso é a teoria. Na prática, essa nova obrigação suscitou muitas dúvidas no setor de logística. Elas dizem respeito, em especial, à escolha crucial do ano de referência para o edifício ou conjunto de edifícios a declarar. « Naturalmente, muitos serão tentados a escolher um ano um pouco mais remoto. Isso permite valorizar eventuais medidas já adotadas em matéria de economia de energia. Mas nem sempre é fácil encontrar as faturas de mais de dez anos para fundamentar essa escolha. O risco, portanto, é declarar apressadamente um ano de referência para o qual se dispõe de dados, sem saber se ele será o mais pertinente para o futuro », explica Grégory Gutierrez, advogado e sócio da DS Avocats.

A essa dificuldade, comum a todas as atividades, soma-se outra, mais específica da logística : as portarias denominadas « valor absoluto », que especificam, entre outros pontos, alguns critérios de seleção do ano de referência, estão atualmente incompletas, o que impede os agentes do setor de selecionar seu ano de referência com pleno conhecimento de causa. Essa situação levou, aliás, o governo a fazer alguns ajustes, depois que a Afilog, assim como outras associações e federações, apontou essa dificuldade. Em 23 de setembro de 2022, o Ministério da Transição Ecológica concedeu, de fato, uma tolerância aos sujeitos obrigados até 31 de dezembro de 2022 (e não mais até 30 de setembro) para declarar seus dados de consumo de energia na plataforma « Operat » (2020 e 2021). Também foi esclarecido que será possível alterar o ano de referência ao longo de todo o ano de 2023. Apesar desse prazo adicional, a dificuldade de construção dos valores absolutos ainda não ficou para trás.

Outro motivo de preocupação: a corresponsabilidade do inquilino e do proprietário no esforço de otimização energética do edifício. Que esforços esperar de um inquilino que corre o risco de deixar o imóvel antes mesmo da primeira meta de 2030? Como um proprietário pode assegurar os avanços realizados se não está presente diariamente em seu local? «Ao diluir as responsabilidades, pode-se temer situações em que cada integrante da dupla considere que não cabe a ele agir», avalia Benoît Dubois-Taine.

Felizmente, em campo, os agentes do setor dispõem de soluções para reduzir o consumo energético de seus edifícios logísticos. Pensa-se, antes de tudo, em ações de medição, análise e otimização dos consumos voltadas para usos como aquecimento ou eletricidade. Iniciativas que têm a tripla vantagem de serem comprovadas, não exigirem grandes investimentos e, sobretudo, produzirem resultados rápidos. Feito isso, a etapa seguinte exige mais transformações.

Não necessariamente no envelope do edifício, que é menos sensível no universo da logística do que no dos escritórios. Trata-se, antes, de substituir ou integrar novos equipamentos. « A otimização energética de instalações mais antigas exigirá a substituição dos sistemas hoje ultrapassados. Penso, em especial, na produção de aquecimento, na iluminação ou no ar-condicionado », explica Michel Hédouin, responsável por missões na Sinteo. Transformações que deverão ser realizadas mantendo-se as regras de segurança específicas do setor imobiliário logístico, especialmente no que se refere à prevenção do risco de incêndio.

Por fim, o último componente dessa otimização energética passa pela integração de energias renováveis, especialmente painéis fotovoltaicos na cobertura. A lei Energia-Clima de 2019 e a lei Clima e Resiliência de 2021 estabelecem, assim, uma obrigação de 30% de cobertura fotovoltaica na construção desse tipo de edificação. Um percentual elevado para 50% de cobertura (ao longo de três anos e no perímetro de um mesmo operador) pela carta de compromissos recíprocos sobre o desempenho econômico e ecológico do setor imobiliário logístico, assinada em 2021 entre o Estado e a Afilog.

Embora ainda seja difícil medir o impacto do decreto do setor terciário sobre as práticas do setor imobiliário logístico, o setor felizmente não esperou esse texto para se comprometer com a sobriedade energética. Já em 2011, a Afilog realizou a primeira pesquisa sobre o desempenho energético dos galpões. « Chegou claramente a hora de agir. Os profissionais do setor sabem que a meta de redução de -50% do consumo em 2040 será difícil de alcançar. Ainda assim, isso não deve ser motivo para desistir. Além da sobriedade energética, a questão da pegada de carbono também está se impondo no setor. As empresas de logística desejam responder às expectativas da sociedade », afirma Benoît Dubois-Taine. Mais ainda: o desempenho energético também representa uma questão econômica e um componente do valor do ativo imobiliário logístico. Primeiro, porque a alta dos preços no mercado de energia hoje exige um consumo rigorosamente ajustado. Mas também porque o cumprimento dos objetivos do decreto do setor terciário pode se tornar amanhã um elemento de valorização dos galpões e uma questão contratual.

« Um proprietário que não cumpra sua obrigação poderia dar ao comprador, ou ao inquilino, uma margem de negociação, ou até tornar seu ativo menos atraente para um investidor. Por motivos econômicos e ambientais, o decreto do setor terciário contribui para a evolução dos padrões do mercado imobiliário logístico. Portanto, é melhor ser um bom aluno hoje, assegurando a adequação progressiva dos edifícios às normas, do que ter de trabalhar com urgência à aproximação dos prazos decenais » A relação entre locador e locatário será o terreno da implementação operacional dessa nova realidade. Atento, diligente, mas sempre em busca de orientações e esclarecimentos, o setor imobiliário logístico se posiciona na linha de frente da transição energética.