Cómo la logística da nueva vida a los terrenos abandonados

Primero, reducir a la mitad el ritmo de artificialización en 2031. Después, alcanzar la artificialización neta cero (ZAN) en 2050. Promulgada oficialmente en el Journal officiel el 24 de agosto de 2021, la denominada ley «Climat et résilience» establece ambiciosos requisitos para luchar contra la artificialización del suelo. El objetivo: poner fin a las 20.000 a 30.000 hectáreas que se hormigonan cada año en Francia. Aunque las actividades logísticas contribuyen en un 0,94 % a la artificialización del suelo en Francia, el sector quiere aportar su « granito de arena » a la sobriedad en el uso del suelo. Entre las vías más interesantes figura la transformación de terrenos abandonados que anteriormente acogieron otros usos (industriales, comerciales...) para convertirlos en zonas logísticas eficientes, atractivas, generadoras de empleo y productoras de energía solar.

« Desde hace algunos años existe claramente una dinámica de fondo en torno a la rehabilitación de terrenos abandonados, explica Olivier​ Barge, director operativo de APRC Group, director general de la filial APRC y uno de los responsables de la comisión «Compromisos medioambientales» de Afilog. Por una razón sencilla: el 97 % del parque inmobiliario logístico está actualmente ocupado y la demanda de metros cuadrados no disminuye. Inversores, promotores e incluso usuarios se interesan hoy muy de cerca por este tipo de proyectos, que permiten responder a la vez a la escasez de suelo y a los retos medioambientales del momento. »

 El proyecto de rehabilitación del Parc des Aiguilles, en Ensuès-la-Redonne (Bouches-du-Rhône), fue impulsado por la Métropole Aix-Marseille-Provence en 2008. El grupo BARJANE, especializado en inmuebles logísticos e industriales, ganó la licitación destinada a dar una segunda vida a este emplazamiento idealmente situado a las puertas de Marseille. Un reto de gran envergadura, dada la historia y el tamaño del parque: 62 hectáreas en las que se desarrollarán finalmente 170.000 m2 de edificios.

« Es un emplazamiento complejo porque ha acogido sucesivamente distintas actividades de gran impacto y muy contaminantes: canteras rellenadas con residuos, incineradoras de residuos urbanos, actividades de tratamiento de lodos de depuradora, vertidos ilegales de residuos, enterramientos de residuos, etc., relata Hasna Berkia-Guez, directora de calidad y desarrollo sostenible de BARJANE. Por tanto, tuvimos que llevar a cabo un importante plan de descontaminación del emplazamiento antes de iniciar las obras de construcción: 12 000 m3 de residuos superficiales, 46 000 m3 de residuos enterrados, 8.000 m3 de residuos con amianto, más de 5.000 m3 de contaminación concentrada por hidrocarburos, PCB, arsénico... Además, recibimos apoyo del fondo para terrenos abandonados de Ademe para realizar este tratamiento ». Tras la primera fase de obras de urbanización ejecutadas (rotonda de entrada, vía de acceso, soterramiento de la línea de alta tensión, suministro de agua no tratada...), el proyecto vive hoy una nueva etapa con la construcción de los dos primeros edificios del programa, desarrollados para Decathlon y Action. « Es un proyecto muy estimulante porque demuestra que la rehabilitación puede dar vida a proyectos logísticos ejemplares desde el punto de vista medioambiental y atractivos desde el punto de vista económico. »

La fase de urbanización, descontaminación y construcción de los edificios movilizó a más de 250 personas, favoreciendo el empleo local y la inserción laboral. Los dos primeros edificios deberían crear o consolidar finalmente 600 puestos de trabajo. En el conjunto del Parc des Aiguilles se acogerán más de 1.000 empleos. También se generará energía fotovoltaica en el emplazamiento: BARJANE fue designado ganador de la licitación CRE 4.13 relativa a los proyectos de desarrollo de las dos primeras centrales fotovoltaicas del parque, con una potencia acumulada de 6,1 MWp. Finalmente, acogerá unos 10 MWp, equivalentes al consumo eléctrico anual de unas 6.500 personas.

A 800 kilómetros más al norte, otro proyecto ilustra esta dinámica de rehabilitación en el ámbito inmobiliario logístico. Se trata del antiguo emplazamiento de L’Oréal en Marly-la-Ville (Val-d’Oise), adquirido por Prologis en 2014. Convertido en la nueva plataforma logística del distribuidor de electrónica Exertis en junio de 2019 y de la marca de ropa SMCP en 2020, este centro de almacenamiento estaba clasificado como ICPE porque albergaba productos sensibles para el medioambiente. L’Oréal lo abandonó en mayo de 2014 para instalarse en Vémars (Val-d’Oise), en un nuevo emplazamiento propuesto por Prologis que le permitía optimizar su cadena de suministro. En el marco de este traslado, el propietario descontaminó y deconstruyó el emplazamiento, dándole así una nueva vida. Las obras se realizaron siguiendo una lógica de economía circular: todo el hormigón del antiguo emplazamiento se trituró in situ y se reutilizó en nuevas construcciones. También se implantó un circuito adaptado para el reciclaje de las partes metálicas. Este proyecto presenta asimismo ventajas ecológicas gracias a la recuperación de terreno natural en una parte del emplazamiento y a la filtración del 100 % de las aguas pluviales en la parcela, conforme al principio de transparencia hidráulica, lo que limita los riesgos de inundación y las necesidades de tratamiento. El edificio recibió el nivel más alto de la certificación BiodiverCity, otorgada por el Conseil International Biodiversité et Immobilier (CIBI), con la calificación AAAB, convirtiéndose así en la primera operación logística en obtener el nivel Excellent.

Hoy, Exertis y SMCP disponen de una plataforma logística de 60.000 m², dividida en 10 módulos y con una altura interior de almacenamiento de casi 12 m (un 20 % más que el estándar de mercado). Esto permite densificar las operaciones para reducir la superficie del edificio con un flujo de mercancías equivalente, conservando al mismo tiempo su altura exterior. Suficiente para emplear a cerca de 200 colaboradores durante todo el año.

Más al oeste, Lidl inauguró en marzo, en el lugar de una antigua fábrica de Seita, una nueva plataforma en Carquefou, un emplazamiento emblemático del compromiso del grupo con el desarrollo sostenible. Se inscribe así directamente en la carta de Afilog y en sus compromisos de exigencia medioambiental. « Es un emplazamiento muy particular, ya que este terreno abandonado albergaba el mayor número de especies de gaviotas de Francia, cerca de 150. Para no alterar su ecosistema, encontramos medidas compensatorias para desplazar a estos animales, con un seguimiento constante por parte de un especialista durante años para vigilar su evolución », explica Étienne Pataille, director del servicio de grandes proyectos inmobiliarios de Lidl France.

Este trabajo de fondo fue posible gracias a IDEC, que realizó la nueva plataforma, pero también gracias a una concertación con la DREAL y las instancias del Estado que acompañaron a Lidl para identificar las medidas adecuadas. Y, por supuesto, a los ecólogos que trabajaron de forma continua en todas estas cuestiones. La concertación de todas estas partes interesadas permitió así rehabilitar este terreno abandonado sin perturbar a estas gaviotas y encontrar un lugar donde pudieran establecerse de manera duradera sin correr peligro.

Los ejemplos de Ensuès-la-Redonne, Marly-la-Ville y Carquefou demuestran que la rehabilitación de terrenos abandonados como centros logísticos no solo es posible en todas partes, sino que este enfoque puede dar lugar a proyectos de alto valor económico y medioambiental. Como impulsora del sector, la asociación Afilog comparte hoy estas buenas prácticas dentro de su red de miembros. « Existe un grupo de trabajo en Afilog que realiza el seguimiento de la carta de compromisos recíprocos entre el Estado y Afilog para el doble desempeño medioambiental y económico del sector inmobiliario logístico, explica Olivier​ Barge. En nuestras reuniones abordamos, en particular, los temas de la moderación del uso del suelo y de la rehabilitación de terrenos industriales abandonados. En estos asuntos, no ocultamos nuestros métodos. Al contrario, compartimos experiencias y consejos para que nuestro sector sea pionero en este ámbito. »

Técnicas de descontaminación, economía circular, aspectos contractuales: los miembros de la asociación no carecen de temas de debate. Incluso surgen algunas cuestiones nuevas, como el reto de preservar la memoria entre las dos vidas de un mismo emplazamiento. « Por ejemplo, dirigimos la rehabilitación de la antigua fábrica de ladrillos de Ollainville, en Essonne. Era un emplazamiento cargado de historia. La fábrica de ladrillos incluso figuraba en el emblema del municipio. Por ello, decidimos integrar ladrillos en nuestro proyecto arquitectónico, afirma Hasna Berkia-Guez La dimensión patrimonial debería ocupar un lugar cada vez mayor en los futuros proyectos de rehabilitación. Se tratará de establecer un vínculo entre el pasado y el futuro de los emplazamientos reconstruidos ». No cabe duda: para el sector inmobiliario logístico, el futuro está en los terrenos abandonados.