Como a logística faz os terrenos abandonados renascerem

Primeiro, reduzir pela metade o ritmo de artificialização até 2031. Em seguida, alcançar a meta de zero artificialização líquida (ZAN) em 2050. Oficialmente promulgada no Journal officiel em 24 de agosto de 2021, a chamada lei “Clima e Resiliência” estabelece exigências ambiciosas para combater a artificialização do solo. O objetivo: pôr fim aos 20.000 a 30.000 hectares concretados todos os anos na França. Embora as atividades logísticas contribuam com 0,94% para a artificialização do solo na França, o setor quer fazer a sua « parte do colibri » no uso frugal do solo. Entre as alternativas mais interessantes está a transformação de terrenos abandonados que anteriormente abrigavam outros usos (industriais, comerciais...) em áreas logísticas eficientes, atrativas, geradoras de empregos e produtoras de energia solar.

« Há claramente uma dinâmica de fundo na reabilitação de terrenos abandonados há alguns anos, explica Olivier​ Barge, diretor operacional do APRC Group, diretor-geral da subsidiária APRC e um dos responsáveis pela comissão “Compromissos ambientais” da Afilog. Por uma razão simples: 97% do parque imobiliário logístico está atualmente ocupado e a demanda por metros quadrados não diminui. Investidores, incorporadores e até usuários hoje se interessam de perto por esse tipo de projeto, que permite ao mesmo tempo responder à escassez de terrenos e aos desafios ambientais do momento. »

 O projeto de reabilitação do Parc des Aiguilles, em Ensuès-la-Redonne (Bouches-du-Rhône), foi solicitado pela Métropole Aix-Marseille-Provence em 2008. O grupo BARJANE — especializado em imóveis logísticos e industriais — venceu a licitação destinada a dar uma segunda vida a esse local idealmente situado às portas de Marseille. Um desafio de grande porte, considerando a história e o tamanho do parque: 62 hectares onde, futuramente, serão desenvolvidos 170.000 m2 de edificações.

« É um local complexo, pois abrigou sucessivamente diferentes atividades impactantes e altamente poluentes : pedreiras aterradas com resíduos, incineradores de lixo doméstico, atividades de tratamento de lodo de estação de tratamento de esgoto, depósitos clandestinos de lixo, enterramento de resíduos etc., relata Hasna Berkia-Guez, diretora de qualidade e desenvolvimento sustentável da BARJANE. Por isso, tivemos de executar um amplo plano de descontaminação do local antes de iniciar as obras: 12.000 m3 de resíduos na superfície, 46.000 m3 de resíduos enterrados, 8.000 m3 de resíduos com amianto, mais de 5.000 m3 de contaminação concentrada por hidrocarbonetos, PCB, arsênio... Também recebemos apoio do fundo para terrenos abandonados da Ademe para realizar esse tratamento ». Concluída a primeira fase das obras de implantação (rotatória de entrada, via de acesso, enterramento da linha de alta tensão, adução de água bruta...), o projeto vive hoje uma nova etapa, com a construção dos dois primeiros edifícios do programa, desenvolvidos para Decathlon e Action. « É um projeto muito estimulante, pois demonstra que a reabilitação pode dar vida a projetos logísticos ao mesmo tempo exemplares do ponto de vista ambiental e atrativos do ponto de vista econômico. »

A fase de implantação, descontaminação e construção mobilizou mais de 250 pessoas, favorecendo o emprego local e a inclusão. Os dois primeiros edifícios deverão criar ou manter 600 empregos no futuro. Considerando o Parc des Aiguilles como um todo, mais de 1.000 empregos serão abrigados. O local também gerará energia fotovoltaica : a BARJANE foi designada vencedora da chamada pública CRE 4.13, relativa aos projetos de desenvolvimento das duas primeiras usinas fotovoltaicas do parque, com potência acumulada de 6,1 MWp. Futuramente, abrigará cerca de 10 MWp, o equivalente ao consumo anual de eletricidade de aproximadamente 6.500 pessoas.

A 800 quilômetros mais ao norte, outro projeto ilustra essa dinâmica de reabilitação no universo do mercado imobiliário logístico. Trata-se do antigo site da L’Oréal em Marly-la-Ville (Val-d’Oise), adquirido pela Prologis em 2014. Tornado a nova plataforma logística da distribuidora de eletrônicos Exertis em junho de 2019 e da marca de roupas SMCP em 2020, esse local de armazenagem era classificado como ICPE porque abrigava produtos sensíveis para o meio ambiente. A L’Oréal deixou-o em maio de 2014 para se instalar em Vémars (Val-d’Oise), em um novo local oferecido pela Prologis, que lhe permitiu otimizar sua cadeia de suprimentos. No âmbito dessa mudança, a proprietária descontaminou e desconstruiu o local, dando-lhe assim uma nova vida. As obras foram realizadas em uma lógica de economia circular: todo o concreto do antigo site foi triturado no local e reutilizado em novas construções. Também foi estruturada uma cadeia adequada para a reciclagem das partes metálicas. O projeto também apresenta benefícios ecológicos graças à reintegração de solo natural em uma parte do local e à filtragem de 100% das águas pluviais no terreno, seguindo o princípio da transparência hidráulica, o que limita os riscos de inundação e as necessidades de tratamento. O edifício recebeu o nível mais alto do selo BiodiverCity, concedido pelo Conseil International Biodiversité et Immobilier (CIBI), com a classificação AAAB, tornando-se assim o primeiro empreendimento logístico a obter o nível Excellent.

Hoje, Exertis e SMCP dispõem de uma plataforma logística de 60.000 m², dividida em 10 módulos e com altura interna de armazenagem de quase 12 m (20% superior ao padrão do mercado). Isso permite adensar as operações para reduzir a área do edifício para um fluxo de mercadorias equivalente, mantendo sua altura externa. O suficiente para empregar cerca de 200 colaboradores durante todo o ano.

Mais a oeste, a Lidl inaugurou em março, no local de uma antiga fábrica da Seita, uma nova plataforma em Carquefou, um site emblemático do compromisso do grupo com o desenvolvimento sustentável. Ela se insere diretamente na carta da Afilog e em seus compromissos de exigência ambiental. « É um local muito particular, pois esse terreno abandonado abrigava o maior número de espécies de gaivotas da França, quase 150. Para não perturbar seu ecossistema, encontramos medidas compensatórias para deslocar esses animais, com acompanhamento constante de um especialista durante anos para monitorar sua evolução », explica Étienne Pataille, diretor do departamento de grandes projetos imobiliários da Lidl França.

Esse trabalho de base foi possível graças à IDEC, que realizou a nova plataforma, mas também graças à articulação com a DREAL e as instâncias do Estado, que acompanharam a Lidl na identificação das medidas adequadas a serem tomadas. E, naturalmente, aos ecólogos que trabalharam continuamente em todas essas questões. A articulação entre todas essas partes interessadas permitiu, assim, atuar na reabilitação desse terreno abandonado sem perturbar essas gaivotas e encontrar um local onde elas pudessem se estabelecer de forma duradoura, sem serem colocadas em risco.

Os exemplos de Ensuès-la-Redonne, Marly-la-Ville e Carquefou demonstram que a reabilitação de terrenos abandonados em locais logísticos não só é possível em todos os lugares, como também pode dar origem a projetos de alto valor econômico e ambiental. Como animadora do setor, a associação Afilog compartilha hoje essas boas práticas em sua rede de associados. « Há um grupo de trabalho na Afilog que acompanha a carta de compromissos recíprocos Estado-Afilog para o duplo desempenho ambiental e econômico do mercado imobiliário logístico, explica Olivier​ Barge. Em nossas reuniões, abordamos, em particular, os temas do uso racional do solo e da reabilitação de áreas industriais abandonadas. Nesses temas, não escondemos nossas experiências. Pelo contrário, compartilhamos nossas experiências e conselhos para que nosso setor seja pioneiro nesse campo. »

Técnicas de descontaminação, economia circular, aspectos contratuais: os membros da associação não carecem de temas para discussão. Surgem até novos assuntos, como o desafio de preservar a memória entre as duas vidas de um mesmo local. « Por exemplo, coordenamos a reabilitação da antiga olaria de Ollainville, em Essonne. Era um local carregado de história. A olaria inclusive figurava no emblema do município. Decidimos, portanto, integrar tijolos ao nosso projeto arquitetônico, relata Hasna Berkia-Guez A dimensão patrimonial deverá ocupar cada vez mais espaço nos futuros projetos de reabilitação. Será necessário estabelecer o vínculo entre o passado e o futuro dos locais reconstruídos ». Não há dúvida: para o mercado imobiliário logístico, o futuro está nos terrenos abandonados.