Facilitar la «maná» de los terrenos abandonados mediante el mecanismo del tercero solicitante

Los terrenos abandonados tienen mucho que seducir. En un contexto de escasez de suelo y de endurecimiento de la política medioambiental, se presentan como el terreno de juego ideal para los actores del sector inmobiliario logístico en busca de suelo. Pero, aunque el objetivo de rehabilitar zonas abandonadas parezca evidente, su aplicación puede resultar compleja. El mecanismo del tercero solicitante pretende, por tanto, facilitar este mercado. En efecto, « se inscribe en la voluntad de liberar suelo, favorecer la reconversión de terrenos abandonados y de emplazamientos industriales, y debía permitir “desbloquear” un considerable recurso de suelo, explica la letrada Juliette Bril, abogada ante el Tribunal de Apelación y socia del despacho Fairway. Este nuevo actor en la gestión de suelos contaminados se incorporó al Código de Medio Ambiente, en su artículo L. 512-21, mediante la ley ALUR de 24 de marzo de 2014 ».

Antes de esta disposición jurídica, el último operador de una instalación clasificada para la protección del medio ambiente (ICPE) seguía obligado, al cesar su actividad, a restaurar el emplazamiento según un uso determinado por las disposiciones del Código de Medio Ambiente. La carga financiera de esta restauración está sujeta a un plazo de prescripción de treinta años a partir de la fecha en la que el cese de actividad de la ICPE fue comunicado a la Administración (Consejo de Estado, 8 de julio de 2005, n.º 247976). « En el supuesto de que se hubieran ocultado peligros para la seguridad, la salud y la salubridad públicas, el Estado puede ordenar en cualquier momento —incluso después del plazo de prescripción de treinta años— medidas de restauración, precisa Eric Hervy, notario asociado del estudio Cheuvreux. Esta prescripción, que no puede excluirse mediante los mecanismos clásicos de exclusión o reparto de responsabilidad en contratos de derecho privado, hace temer a algunos operadores que se vea comprometida su responsabilidad. Por ello, a veces prefieren “congelar” el emplazamiento antes que ponerlo en valor ».

El mecanismo del tercero solicitante tiene, por tanto, el objetivo de desbloquear esta situación. Para quien vende, ya no existe la obligación de rehabilitar el terreno en función de su uso futuro. Al paralizar definitivamente la instalación, un tercero interesado puede solicitar al representante del Estado que sustituya al operador, con su consentimiento, para realizar las obras de rehabilitación según el uso que dicho tercero prevea para el terreno afectado. Para el comprador, supone un ahorro de tiempo, ya que el procedimiento permite iniciar directamente la rehabilitación del emplazamiento donde operaba la ICPE para el uso deseado por el tercero, sin pasar por una restauración previa según el uso definido en las condiciones del Código de Medio Ambiente, que se impone al último operador. « Además, conserva el control de la restauración y puede así tener la certeza de que será compatible con su proyecto, precisa la letrada Juliette Bril. Además, le proporciona un argumento adicional para negociar a la baja el precio de la transacción... » Pero atención : este procedimiento solo es posible si aún no se ha producido el cese de actividad, advierten Eric Hervy y Juliette Bril, y el tercero solicitante debe contar con capacidades técnicas suficientes y garantías financieras que cubran la realización de las obras. « Por otra parte, hasta ahora, en caso de incumplimiento del tercero solicitante y de imposibilidad de hacer efectivas dichas garantías, el último operador debía llevar a cabo la rehabilitación para el uso definido en las condiciones establecidas en el Código de Medio Ambiente ». La Ley de Industria Verde de 2023 acaba de eliminar este posible obstáculo, con varias modificaciones del Código de Medio Ambiente.

Diez años después de su implantación, el mecanismo del tercero solicitante no ha cosechado el éxito que cabía esperar, sin duda debido a esta falta de visibilidad para el operador. La evolución del artículo L. 512-21 del Código de Medio Ambiente en la Ley de Industria Verde debería facilitar y asegurar su uso. « En caso de incumplimiento del tercero solicitante y de imposibilidad de hacer efectivas las garantías financieras, el último operador será ahora responsable únicamente de asegurar el emplazamiento y no ya de su rehabilitación, celebra Eric Hervy. Esta modificación merece destacarse, ya que debería permitir convencer a los operadores reticentes al eliminar el riesgo de tener que realizar la restauración, a menudo costosa ». Entre las demás evoluciones sustanciales del Código, cabe señalar que, en adelante, el tercero interesado podrá solicitar al representante del Estado en el departamento sustituir al operador desde la notificación del cese de actividad, y no ya desde la realización de las medidas de seguridad, como ocurría antes. También podrá solicitar sustituir al operador respecto de la totalidad o parte de las medidas de seguridad del emplazamiento, y no únicamente respecto de la rehabilitación.

Marc Kaszynski, presidente del Lifti (Laboratoire d’Initiatives Foncières et Territoriales Innovantes) y exdirector del organismo público de suelo (EPF) de Nord-Pas-de-Calais, espera así que el mecanismo del tercero solicitante sea ahora más conocido. Conoció sus inicios y sabe hasta qué punto podría propiciar una mayor fluidez del suelo. « Un expediente de reconversión en particular, abierto en los años 2000, fue el detonante para la implantación de este procedimiento del tercero solicitante », recuerda. Durante los años 1980, y tras varias leyes de descentralización, se encomendaron a las regiones misiones de ordenación territorial, entre ellas la recalificación de terrenos industriales abandonados. Ya de por sí dificultada por la envergadura de las obras, la reconversión de terrenos abandonados en Francia se enfrentó a veces a proyectos más complejos que otros. Ese fue el caso, por ejemplo, del terreno abandonado de PCUK, en Watreloos Leers, en el Norte. Tras el cese administrativo de las actividades que originaron la contaminación por parte del operador y su liquidación judicial en 1976, Rhône-Poulenc Chimie asumió el emplazamiento en 1983 para proceder a su cierre a petición del Estado ese mismo año. Con la idea de asegurar la reconversión industrial, el emplazamiento se dividió en parcelas a principios de los años 1990. « Cuando Pierre Mauroy, entonces presidente de la Comunidad Urbana de Lille Métropole, decidió en 2003 retomar el emplazamiento tras su recalificación, en sinergia con la operación destinada a devolver la navegabilidad recreativa al Canal de Roubaix, el embrollo del suelo era tal que hubo que encontrar una solución excepcional, detalla Marc Kaszynski. El EPF de Nord-Pas-de-Calais fue, por tanto, designado mediante decreto prefectural para realizar las obras como titular temporal del suelo ». Aunque no era el operador, el EPF pudo así asumir la rehabilitación del emplazamiento. Se convirtió de este modo en el primer tercero solicitante de la historia y contribuyó a elaborar las disposiciones de la ley ALUR de 2014.