Destravar a “mina de ouro” das áreas degradadas graças ao mecanismo do terceiro requerente

As áreas degradadas têm muito a seduzir. Em um contexto de escassez de terrenos e de endurecimento da política ambiental, elas se apresentam, de fato, como o terreno ideal para os atores do setor imobiliário logístico em busca de áreas disponíveis. Mas, embora o objetivo de reabilitar zonas abandonadas pareça óbvio, sua implementação pode se revelar complexa. O mecanismo do terceiro requerente visa, portanto, tornar esse mercado mais fluido. De fato, « ele se insere na vontade de liberar terrenos, favorecer a reconversão de áreas degradadas e de sítios industriais e deveria permitir “desbloquear” um recurso fundiário considerável, explica a advogada Juliette Bril, associada do escritório Fairway. Esse novo ator na gestão de solos contaminados passou a integrar o Código do Meio Ambiente, no artigo L. 512-21, pela Lei ALUR de 24 de março de 2014 ».

Antes dessa disposição jurídica, o último operador de uma instalação classificada para a proteção do meio ambiente (ICPE) permanecia obrigado, no encerramento da atividade, a recuperar a área de acordo com um uso determinado pelas disposições do Código do Meio Ambiente. O encargo financeiro dessa recuperação está sujeito a um prazo prescricional de trinta anos a partir da data em que o encerramento da atividade da ICPE foi levado ao conhecimento da administração pública (CE 8 de julho de 2005, n° 247976). « Na hipótese de os perigos para a segurança, a saúde e a salubridade públicas terem sido ocultados, o Estado pode determinar, a qualquer momento — mesmo além do prazo prescricional de trinta anos — medidas de recuperação, esclarece Eric Hervy, notário associado do escritório Cheuvreux. Essa prescrição, que não pode ser afastada pelos mecanismos clássicos de exclusão ou compartilhamento de responsabilidade no âmbito de contratos de direito privado, leva alguns operadores a temer que sua responsabilidade seja acionada. Assim, por vezes preferem “congelar” a área a valorizá-la ».

O mecanismo do terceiro requerente tem, portanto, o objetivo de destravar essa situação. Para quem vende, deixa de haver a obrigação de recuperar o terreno de acordo com o uso futuro. Quando a instalação é desativada em caráter definitivo, um terceiro interessado pode pedir ao representante do Estado que substitua o operador, com a concordância deste, para realizar os trabalhos de recuperação em função do uso que esse terceiro prevê para o terreno em questão. Para o comprador, há ganho de tempo, pois o procedimento permite iniciar diretamente a recuperação da área em que a ICPE era operada para o uso desejado pelo terceiro, sem passar por uma recuperação prévia em função do uso definido nas condições do Código do Meio Ambiente, que se impõe ao último operador. « Além disso, ele mantém o controle sobre a recuperação e pode, assim, ter certeza de que ela será compatível com seu projeto, precisa a advogada Juliette Bril. Além disso, isso lhe dá um argumento adicional para negociar uma redução no preço da transação... » Mas atenção : esse procedimento só é possível se o encerramento da atividade ainda não tiver sido realizado, alertam Eric Hervy e Juliette Bril, e o terceiro requerente deve dispor de capacidade técnica suficiente e de garantias financeiras que cubram a execução dos trabalhos. « Além disso, até então, em caso de inadimplência do terceiro requerente e de impossibilidade de acionar tais garantias, o último operador deveria realizar a recuperação para o uso definido nas condições estabelecidas pelo Código do Meio Ambiente ». A Lei da Indústria Verde de 2023 acaba de eliminar esse potencial entrave, com várias alterações no Código do Meio Ambiente.

De fato, dez anos após sua criação, o mecanismo do terceiro requerente não alcançou o sucesso que se poderia esperar, provavelmente devido a essa falta de visibilidade para o operador. A evolução do artigo L. 512-21 do Código do Meio Ambiente na Lei da Indústria Verde deve facilitar e tornar mais seguro seu uso. « Em caso de inadimplência do terceiro requerente e de impossibilidade de acionar as garantias financeiras, o último operador passará a ser responsável apenas pela segurança da área, e não mais pela recuperação do sítio, comemora Eric Hervy. Essa alteração merece destaque, pois deve convencer os operadores reticentes ao eliminar o risco de terem de realizar a recuperação, muitas vezes onerosa ». Entre as outras evoluções substanciais do Código, observa-se que, agora, o terceiro interessado poderá pedir ao representante do Estado no departamento que substitua o operador desde a notificação do encerramento da atividade, e não mais a partir da realização das medidas de segurança, como ocorria anteriormente. Também poderá requerer a substituição do operador para a totalidade ou parte das medidas de segurança da área, e não apenas para a recuperação.

Marc Kaszynski, presidente do Lifti (Laboratoire d’Initiatives Foncières et Territoriales Innovantes) e ex-diretor da instituição pública fundiária (EPF) de Nord-Pas-de-Calais, espera, assim, que o mecanismo do terceiro requerente passe a ser mais conhecido. Ele acompanhou seus primeiros passos e sabe o quanto poderia proporcionar maior fluidez fundiária. « Um processo de reconversão em particular, aberto nos anos 2000, foi o gatilho para a implementação desse procedimento do terceiro requerente », recorda. Durante os anos 1980, na sequência de várias leis de descentralização, as regiões receberam missões de ordenamento territorial, especialmente por meio da requalificação de áreas industriais degradadas. Já dificultada pela dimensão das obras, a reconversão de áreas degradadas na França por vezes esbarrou em projetos mais difíceis do que outros. Foi o caso, por exemplo, da área degradada da PCUK, em Watreloos Leers, no Norte. Após o encerramento administrativo, pelo operador, das atividades que deram origem às contaminações e sua liquidação judicial em 1976, a área foi retomada pela Rhône-Poulenc Chimie em 1983 para iniciar seu fechamento, a pedido do Estado, em 1983. Com o objetivo de assegurar a reconversão industrial, a área foi parcelada no início dos anos 1990. « Quando Pierre Mauroy, então presidente da Comunidade Urbana de Lille Métropole, decidiu, em 2003, retomar a área após sua requalificação, em sinergia com a operação de restauração da navegabilidade recreativa do Canal de Roubaix, a confusão fundiária era tamanha que era preciso encontrar uma solução excepcional, detalha Marc Kaszynski. A EPF de Nord-Pas-de-Calais foi então designada por decreto da prefeitura para realizar os trabalhos como portadora fundiária temporária ». Embora não fosse o operador, a EPF pôde, assim, assumir a recuperação da área. Tornou-se, portanto, o primeiro terceiro requerente da história e ajudou a construir as disposições da Lei ALUR de 2014.