Los inversores ante la incertidumbre

Actualmente, la logística ocupa el segundo lugar en el corazón de los inversores, después del sector residencial y por delante de las oficinas. « Le va mejor que a otras clases de activos », señala François-Régis de Causans, Head of Industrial & Logistics Investment Properties en CBRE France. Este balance más bien positivo, expuesto durante el LogiDay el pasado 19 de septiembre, estuvo acompañado, no obstante, de la presentación de elementos de contexto general más inquietantes: el Banco Central Europeo elevó sus tipos oficiales por décima vez consecutiva desde 2022, situando su principal tipo de refinanciación en el 4,5 %, el nivel más alto registrado desde 2001. « El dinero ya no es gratis, comenta François-Régis de Causans. Y, en consecuencia, la captación de fondos es más difícil para financiar operaciones inmobiliarias logísticas ». A la espera de que esta subida de los tipos oficiales regule la inflación, los precios siguieron aumentando, especialmente los de las materias primas y la energía, lo que elevó los costes de construcción. Otro elemento del contexto es el ZAN (Cero Artificialización Neta), que cuestiona la ubicación de los próximos emplazamientos logísticos, aunque el corredor histórico sigue siendo la opción preferida del sector. Según Arthur Loyd y JLL, se invirtieron algo más de 560 millones de euros en el primer semestre de 2023, frente a los 2.000 millones de euros del mismo periodo de 2022. La maquinaria se ha ralentizado claramente... 

En este contexto, los inversores toman « decisiones » y podrían mostrarse « más selectivos ante el fin de la abundancia de fondos », plantea Diana Diziain, directora adjunta de Afilog, durante el evento LogiDay. Durante las mesas redondas celebradas el 19 de septiembre se mencionaron varias soluciones: el uso múltiple y la verticalidad de los edificios y, de manera más general, el trabajo sobre la aceptación de las actividades logísticas en zonas urbanas. « Como inversores, debemos responder a la demanda de los usuarios, recuerda Stéphane Bernard, Fund Manager Ullis, en AEW. La proximidad a las zonas de consumo, la escasez del suelo y el aumento de su precio nos llevan, por tanto, a concebir edificios en altura, con varias actividades que coexisten en ellos ». Sin embargo, los obstáculos para este tipo de construcción son numerosos: los planes locales de urbanismo limitan la altura a 15 metros, la seguridad contra incendios es compleja, « y estos edificios cuestan más caros », recuerda Christophe Bouthors, presidente de Telamon. En cuanto al uso múltiple, considera que habría que ofrecer numerosas ventajas al usuario para que acepte las limitaciones de un edificio de varias plantas que tendría que compartir. No obstante, el ZAN y la implantación de ZFE podrían empujar a estos operadores a aceptar este tipo de construcción para mantenerse lo más cerca posible de sus clientes y poder garantizarles una entrega rápida. Vincent Sadé, director de leasing y capital deployment France de Prologis, destaca por su parte el obstáculo de la aceptación por parte de los vecinos, con « clientes que quieren recibir sus pedidos en dos horas, pero que no quieren ver edificios logísticos, y aún menos si son altos ». 

Para que resulten aceptables, una de las posibles palancas es la descarbonización del sector inmobiliario. Más allá de ello, convertirse en proveedores de energía podría dar a los actores de la logística un argumento adicional ante los vecinos y los usuarios. Algunos incluso están convencidos de que esta transformación creará valor financiero, con perspectivas de rentabilidad acordes con el desafío. El ahorro en gastos para el inquilino representaría ganancias presupuestarias que permitirían negociar un alquiler más elevado (un estudio de CBRE de 2023 señala así que los edificios de oficinas certificados registran alquileres más altos y tasas de vacancia más bajas, y menciona una prima de alquiler del 6  %). Durante este LogiDay, Christophe Bouthors afirmó que « instalamos las mayores plantas fotovoltaicas posibles. Esto nos permite mostrar un balance de carbono neutro a lo largo de todo el ciclo de vida del edificio, y ello sin haber replantado un solo árbol ». No obstante, advierte sobre algunos aspectos que requieren atención, ya que el equilibrio financiero también depende de la ubicación y del tamaño del edificio, « pues este tipo de instalación requiere costes de construcción adicionales ». 

Para encontrar suelo, algunos inversores apuestan por territorios fuera del corredor histórico (Lille, Paris, Lyon, Marseille). « Hemos invertido en emplazamientos de Orléans, Beauvais o Rouen », asegura Laurent Dubos, director general de la inmobiliaria Logicor France, durante una de las mesas redondas de LogiDay. 

Para Laurent Mary, director general adjunto de Transportes y Ordenación del Territorio de la Región de Normandie, « los profesionales deben escuchar las nuevas expectativas e integrarse en la intermodalidad, la sobriedad energética y del uso del suelo, y priorizar en la medida de lo posible las actividades de valor añadido ». Pierre Bergès, delegado general encargado del desarrollo del eje Sena-Norte en la Prefectura de Hauts-de-France, y Xavier-Yves Valère, responsable de la misión de Carga y Logística del Ministerio de Transportes, también presentes en esta mesa redonda, confirman que los actores de la logística deberán saber convencer a unos representantes locales a veces reacios a acoger estas actividades. « la ley del mercado ya no puede ser el único argumento, explica Xavier-Yves Valère. Los representantes electos se han vuelto más exigentes con las implantaciones y necesitan explicaciones convincentes que demuestren por qué el proyecto logístico es de interés general tanto para sus administrados como para el tejido económico ».