Os investidores diante da incerteza

A logística ocupa hoje o 2º lugar no coração dos investidores, depois do segmento residencial e à frente dos escritórios. « Ela está em melhor situação do que outras classes de ativos », observa François-Régis de Causans, Head of Industrial & Logistics Investment Properties da CBRE France. Esse panorama relativamente positivo, apresentado durante o LogiDay em 19 de setembro, foi, no entanto, acompanhado por uma exposição de elementos de contexto geral mais inquietantes: o Banco Central Europeu elevou suas taxas diretoras pela décima vez consecutiva desde 2022, fixando sua principal taxa de refinanciamento em 4,5 %, o nível mais alto já registrado desde 2001. « O dinheiro já não é gratuito, comenta François-Régis de Causans. E, consequentemente, captar recursos é mais difícil para viabilizar operações imobiliárias em logística ». Enquanto se aguarda que esse aumento das taxas diretoras controle a inflação, os preços continuaram a subir, sobretudo os das matérias-primas e da energia, elevando os custos de construção. Outro elemento de contexto: o ZAN (Zero Artificialização Líquida) coloca em questão a localização dos próximos polos logísticos, ainda que o eixo histórico continue sendo a preferência do setor. Segundo Arthur Loyd e JLL, pouco mais de 560 milhões de euros foram investidos no primeiro semestre de 2023, contra 2 bilhões de euros no mesmo período de 2022. A máquina realmente desacelerou... 

Nesse contexto, os investidores fazem « escolhas » e podem se mostrar « mais seletivos diante do fim da abundância de recursos », questiona Diana Diziain, diretora adjunta da Afilog, durante o evento LogiDay. Nas mesas-redondas realizadas em 19 de setembro, várias soluções foram mencionadas: o uso múltiplo, bem como a verticalização dos edifícios e, de forma geral, o trabalho de aceitação das atividades logísticas em áreas urbanas. « Como investidores, devemos responder à demanda dos usuários, lembra Stéphane Bernard, Fund Manager Ullis, da AEW. A proximidade dos mercados consumidores, a escassez dos terrenos e a alta de seus preços nos levam, portanto, a pensar em edifícios altos, com várias atividades coexistindo neles ». Ainda assim, os obstáculos a esse tipo de construção são numerosos: os planos diretores locais limitam a altura a 15 metros, a segurança contra incêndios é complexa, « e esses edifícios custam mais caro », lembra Christophe Bouthors, presidente da Telamon. Quanto ao uso múltiplo, segundo ele, seria necessário oferecer muitas vantagens ao usuário para que aceitasse as restrições de um edifício de vários andares que teria de compartilhar. O ZAN e a implementação de ZFEs poderiam, no entanto, levar esses operadores a aceitar esse tipo de construção para permanecer o mais perto possível de seus clientes e poder garantir-lhes uma entrega rápida. Vincent Sadé, diretor de leasing e capital deployment França da Prologis, por sua vez, destaca o obstáculo da aceitação pelos moradores locais, com « clientes que querem ser entregues em duas horas, mas não querem ver os edifícios logísticos, muito menos quando são altos ». 

Para que se tornem aceitáveis, uma das alavancas possíveis é a descarbonização do setor imobiliário. Além disso, tornar-se fornecedores de energia poderia dar aos agentes da logística um argumento adicional perante moradores locais e usuários. Alguns até estão convencidos de que essa transformação criará valor financeiro, com perspectivas de rentabilidade à altura do desafio. As economias nas despesas condominiais para o locatário representariam ganhos orçamentários que permitiriam negociar um aluguel mais alto (um estudo da CBRE de 2023 observa, assim, que edifícios de escritórios certificados apresentam aluguéis mais elevados e taxas de vacância menores, e menciona um adicional de aluguel de 6  %). Durante esse LogiDay, Christophe Bouthors afirmou que « instalamos as maiores usinas fotovoltaicas possíveis. Isso nos permite apresentar um balanço de carbono neutro ao longo de todo o ciclo de vida do edifício, sem replantar uma única árvore ». Ele adverte, contudo, para alguns pontos de atenção nesse campo, pois o equilíbrio financeiro também depende do local e do tamanho do edifício, « esse tipo de instalação exigindo custos adicionais de construção ». 

Para encontrar terrenos, alguns investidores apostam em territórios fora do eixo histórico (Lille, Paris, Lyon, Marseille). « Investimos em locais em Orléans, Beauvais e Rouen », afirma Laurent Dubos, diretor-geral da empresa imobiliária Logicor France, durante uma das mesas-redondas do LogiDay. 

Para Laurent Mary, diretor-geral adjunto de Transportes e Planejamento Territorial da Região Normandie, « os profissionais devem ouvir as novas expectativas e se inserir na intermodalidade, na sobriedade energética e fundiária, privilegiando, na medida do possível, atividades de valor agregado ». Pierre Bergès, delegado-geral responsável pelo desenvolvimento do eixo Seine-Nord na Prefeitura dos Hauts-de-France, e Xavier-Yves Valère, chefe da missão de Frete e Logística no Ministério dos Transportes, também presentes nessa mesa-redonda, confirmam que os agentes da logística precisarão, de fato, saber convencer os representantes locais, por vezes relutantes em receber essas atividades. « a lei de mercado não pode mais ser o único argumento, explica Xavier-Yves Valère. Os representantes eleitos tornaram-se mais exigentes quanto às implantações e precisam de explicações convincentes sobre como o projeto logístico atende ao interesse geral de seus administrados e do tecido econômico ».