El inmobiliario logístico, el activo poco conocido que atrae a las finanzas sostenibles

Para implicarse más en la transición ecológica y mejorar su responsabilidad social corporativa, los actores del inmobiliario logístico recurren cada vez más a la financiación sostenible. En la promotora Barjane —donde las cuestiones de RSC se abordan desde el diseño de un proyecto y, posteriormente, durante toda la explotación del edificio—, a comienzos de año se firmó precisamente un primer préstamo ligado al impacto con Arkéa Banque.

« Nos pareció natural implicar a nuestros socios financieros en la puesta en marcha de préstamos destinados a promover proyectos con un impacto mínimo o incluso positivo sobre el medio ambiente, que mejoren las condiciones de trabajo y fomenten la inclusión y la diversidad, relata Julie Barlatier Prieuret, directora general de Barjane. Nuestro objetivo, a partir de 2023, es contratar el 100 % de préstamos sostenibles, mediante préstamos verdes y préstamos ligados al impacto. » Para Christophe Bouthors, CEO de Telamon (ex-Groupe Panhard), la financiación sostenible en logística se vuelve « cada vez más transversal », tanto en el ámbito corporativo como en los proyectos de plataformas.

Precisamente, ¿cuáles son las particularidades de estos préstamos sostenibles frente a las financiaciones denominadas tradicionales? Las respuestas a esta pregunta son múltiples. « Estos préstamos se conceden a proyectos que tienen un impacto positivo sobre el medio ambiente y la sociedad, señala Alexandre Zanger, director financiero de Barjane. Los criterios de elegibilidad pueden incluir medidas para reducir el consumo de energía, acciones para preservar la biodiversidad o iniciativas para mejorar la salud y el bienestar de los trabajadores. »

Desde el punto de vista financiero, estos préstamos sostenibles en logística pueden prever modalidades de reembolso específicas para animar a los prestatarios a cumplir los criterios. Por ejemplo, el tipo de interés puede ajustarse al alza o a la baja según el rendimiento del proyecto. Por último, la obtención de este tipo de financiación implica, para los actores del inmobiliario logístico, proporcionar informes periódicos sobre el desempeño medioambiental y social. « Puede ser una limitación, especialmente en los primeros proyectos, pero al final resulta ser una inversión rentable, ya que permite avanzar en el seguimiento y la mejora del desempeño de RSC », prosigue Alexandre Zanger.

En Telamon apuestan por la financiación participativa desde finales de 2022. El promotor y gestor de activos logísticos llevó a cabo una primera operación en su plataforma de 93.500 m2 en Nanteuil-le-Haudouin, para financiar una central fotovoltaica (19.410 paneles) instalada en la cubierta. En este caso, Telamon propuso a los habitantes de Oise y de los departamentos limítrofes participar en esta inversión en forma de crowd-equity, financiación participativa mediante acciones no cotizadas, con el apoyo de Lendopolis, filial de La Banque Postale. El importe medio registrado de los compromisos ascendió a 4.000 €. « Esta operación permitió a los habitantes afectados implicarse en favor de la creación de una infraestructura dedicada a las energías renovables, cuya producción se redistribuirá en la red local, subraya Christophe Bouthors. Para los inversores privados, este vehículo ofreció la oportunidad de adquirir una inversión de rentabilidad capitalizada a partir de 20 €. »

Con el respaldo de esta primera experiencia satisfactoria, Telamon aspira a recurrir a la financiación participativa para centrales fotovoltaicas en cada uno de sus proyectos. « La producción de energías renovables es un componente fundamental de nuestra estrategia de desarrollo, con el objetivo de alcanzar una capacidad anual de producción de 50 MWp de aquí a cinco años solo en las cubiertas de nuestros futuros edificios », añade el CEO del grupo. Según él, esta práctica —que no cuestiona el equilibrio financiero de una operación— permite « acercar » y « sensibilizar » a los habitantes sobre los proyectos logísticos realizados cerca de sus hogares, al tiempo que se « va más allá » desde el punto de vista de la RSC. « Además, en la clasificación de la Comisión de Regulación de la Energía (CRE), la financiación participativa obtiene una mejor valoración », precisa Christophe Bouthors.

Hablar de financiación sostenible en logística supone hablar de medidas de control en materia de RSC. « Estas contrapartidas se miden y verifican al formalizar un préstamo sostenible mediante una evaluación independiente, generalmente realizada por un tercero o por un departamento dedicado a estas cuestiones dentro del banco », estipula Alexandre Zanger. En este caso, esta evaluación exhaustiva puede llevarla a cabo Ecovadis o EthiFinance. Para un proyecto logístico, estas entidades independientes miden, entre otros aspectos, los criterios de gestión de residuos, el uso de materiales sostenibles y el consumo de energía.

« Generalmente, los informes de rendimiento se elaboran anualmente, añade el director financiero de Barjane. Estos informes pueden incluir indicadores clave de rendimiento, datos cuantitativos y cualitativos, así como información sobre las medidas adoptadas para mejorar el desempeño. » En función de los resultados obtenidos, pueden proponerse medidas correctivas para mejorar el desempeño de un centro logístico. « Adoptamos una estrategia de RSC hace tiempo, pero siempre ha sido difícil cuantificar lo que aportaba, explicaba Julie Barlatier Prieuret a Business Immo recientemente. Por suerte (…) seremos auditados cada año y, en función de nuestro resultado respecto a un panel de 500 empresas, podremos beneficiarnos de tipos mejorados de 10 o 15 pb (...). »

Porque « los prestamistas y los fondos de deuda están cada vez más interesados en financiar activos o proyectos logísticos respetuosos con el medio ambiente », según Christophe Bouthors, estas financiaciones sostenibles siguen siendo un valioso apoyo para ayudar al sector logístico a subir nuevos peldaños en materia de RSC. « Los aspectos económicos siguen siendo preponderantes pero, entre dos proyectos similares desde el punto de vista económico, los bancos financiarán más fácilmente el proyecto que cumpla determinados criterios de RSC, mientras que, a largo plazo, dejarán de financiar o lo harán en condiciones mucho menos ventajosas aquellos que no cumplan estos criterios », estima la directora general de Barjane. 

Todo ello anima a los especialistas del inmobiliario logístico a recurrir masivamente a estos préstamos ligados al impacto. « Las ambiciones actuales en el ámbito de la RSC serán los objetivos mínimos dentro de cinco o diez años. De facto, se está estableciendo un círculo virtuoso para toda la cadena, desde la financiación hasta el ciclo de vida de un activo logístico », concluye el CEO de Telamon.