O imóvel logístico, o trunfo pouco conhecido que conquista as finanças sustentáveis
Operação de financiamento participativo para um projeto de energias renováveis em Nanteuil-le-Haudouin, assinatura de um empréstimo de impacto para bonificar as taxas conforme os bons resultados da empresa… A exemplo de Telamon e Barjane, os atores do mercado imobiliário logístico recorrem cada vez mais ao financiamento sustentável para apoiar seu desenvolvimento. Análise.
Para se engajarem ainda mais na transição ecológica e melhorarem sua responsabilidade social, os atores do mercado imobiliário logístico recorrem cada vez mais ao financiamento sustentável. Na incorporadora Barjane – onde os aspectos de RSE são abordados desde a concepção de um projeto e, posteriormente, ao longo de toda a operação do edifício –, um primeiro empréstimo de impacto foi justamente assinado no início do ano com o Arkéa Banque.
« Pareceu-nos natural envolver nossos parceiros financeiros na implementação de empréstimos destinados a promover projetos que tenham impacto mínimo, ou mesmo positivo, sobre o meio ambiente, que melhorem as condições de trabalho e favoreçam a inclusão e a diversidade, relata Julie Barlatier Prieuret, diretora-geral da Barjane. Nosso objetivo, a partir de 2023, é contratar 100% de empréstimos sustentáveis, por meio de empréstimos verdes e empréstimos de impacto. » Para Christophe Bouthors, CEO da Telamon (ex-Groupe Panhard), o financiamento sustentável em logística se torna « cada vez mais transversal » – tanto na vertente corporativa quanto nos projetos de plataformas.
Recorrer ao financiamento sustentável na logística…
Afinal, quais são as especificidades desses empréstimos sustentáveis em comparação com os financiamentos ditos tradicionais? As respostas a essa pergunta são múltiplas. « Esses empréstimos são concedidos a projetos que têm impacto positivo sobre o meio ambiente e a sociedade, destaca Alexandre Zanger, diretor financeiro da Barjane. Os critérios de elegibilidade podem incluir medidas para reduzir o consumo de energia, ações para preservar a biodiversidade ou iniciativas para melhorar a saúde e o bem-estar dos trabalhadores. »
Do ponto de vista financeiro, esses empréstimos sustentáveis em logística podem prever modalidades de reembolso específicas para incentivar os tomadores a cumprir os critérios. Por exemplo, a taxa de juros pode ser ajustada para cima ou para baixo de acordo com o desempenho do projeto. Por fim, a obtenção desse tipo de financiamento exige que os atores do mercado imobiliário logístico forneçam relatórios regulares sobre o desempenho ambiental e social. « Isso pode ser uma restrição, especialmente nos primeiros projetos, mas acaba sendo um investimento vantajoso, pois permite avançar no acompanhamento e na melhoria do desempenho em RSE », prossegue Alexandre Zanger.
… e ao financiamento participativo
Na Telamon, aposta-se no financiamento participativo desde o fim de 2022. Uma primeira operação foi realizada pela incorporadora e gestora de ativos logísticos em sua plataforma de 93.500 m2 em Nanteuil-le-Haudouin, para financiar uma usina fotovoltaica (19.410 painéis) instalada na cobertura. Nesse caso, a Telamon propôs aos moradores do Oise e dos departamentos vizinhos participar desse investimento na forma de crowd-equity, financiamento participativo em ações não listadas, com o apoio da Lendopolis, subsidiária da Banque Postale. O tíquete médio registrado nos compromissos foi de 4.000 €. « Essa operação permitiu que os moradores envolvidos se engajassem em favor da criação de uma infraestrutura dedicada às energias renováveis, cuja produção será distribuída na rede local, ressalta Christophe Bouthors. Para os investidores privados, esse veículo ofereceu a oportunidade de adquirir um investimento com rendimento capitalizado a partir de 20 €. »
Com base nessa primeira experiência bem-sucedida, a Telamon pretende recorrer ao financiamento participativo para usinas fotovoltaicas em cada um de seus projetos. « A produção de energias renováveis é um eixo fundamental de nossa estratégia de desenvolvimento, com o objetivo de alcançar uma capacidade anual de produção de 50 MWp em cinco anos, somente nos telhados de nossos futuros edifícios », completa o CEO do grupo. Segundo ele, essa prática – que não compromete o equilíbrio financeiro de uma operação – permite « aproximar » e « conscientizar » os moradores sobre os projetos logísticos realizados perto de suas casas, ao mesmo tempo em que se vai « mais longe » do ponto de vista da RSE. « Além disso, na grade da Comissão de Regulação de Energia (CRE), um financiamento participativo recebe uma avaliação melhor », esclarece Christophe Bouthors.
Empréstimos sustentáveis controlados
Financiamento sustentável em logística pressupõe medidas de controle em matéria de RSE. « Essas contrapartidas são mensuradas e verificadas na implementação de um empréstimo sustentável por meio de uma avaliação independente, geralmente realizada por um terceiro ou por um departamento dedicado a esses temas dentro do banco », afirma Alexandre Zanger. Nesse caso, essa avaliação aprofundada pode ser conduzida pela Ecovadis ou pela EthiFinance. Em um projeto logístico, essas estruturas independentes medem, entre outros aspectos, os critérios de gestão de resíduos, o uso de materiais sustentáveis e o consumo de energia.
« Os relatórios de desempenho são geralmente produzidos anualmente, acrescenta o diretor financeiro da Barjane. Esses relatórios podem incluir indicadores-chave de desempenho, dados quantitativos e qualitativos, bem como informações sobre as medidas adotadas para melhorar o desempenho. » Conforme os resultados obtidos, medidas corretivas podem ser propostas para melhorar o desempenho de uma instalação logística. « Adotamos uma estratégia de RSE há muito tempo, mas sempre foi difícil quantificar o que ela proporcionava, explicou recentemente Julie Barlatier Prieuret à Business Immo. Felizmente (…) seremos auditados todos os anos e, conforme nosso resultado em relação a um painel de 500 empresas, poderemos nos beneficiar de taxas bonificadas de 10 ou 15 pb (...). »
Subir novos degraus em matéria de RSE
Como « os credores e fundos de dívida estão cada vez mais preocupados em financiar ativos ou projetos logísticos que respeitem o meio ambiente », segundo Christophe Bouthors, esses financiamentos sustentáveis continuam sendo um apoio valioso para ajudar o setor logístico a subir novos degraus em matéria de RSE. « Os aspectos econômicos continuam preponderantes, mas, entre dois projetos semelhantes do ponto de vista econômico, os bancos financiarão mais facilmente o projeto que cumpra determinados critérios de RSE, enquanto, no futuro, deixarão de financiar, ou o farão em condições muito menos vantajosas, aqueles que não cumprirem esses critérios », avalia a diretora-geral da Barjane.
O suficiente para incentivar os especialistas do mercado imobiliário logístico a recorrerem maciçamente a esses empréstimos de impacto. « As ambições atuais no segmento de RSE serão os objetivos mínimos nos próximos cinco ou dez anos. De fato, forma-se um círculo virtuoso para toda a cadeia, do financiamento ao ciclo de vida de um ativo logístico », conclui o CEO da Telamon.
