La inflación dispara los costes de construcción de los proyectos logísticos

25 %: este es el aumento registrado por el contratista global GSE en los costes de construcción de sus proyectos logísticos en Francia y Europa, entre antes de la pandemia de COVID y la actualidad. La principal razón: la inflación. «Esta inflación ya había comenzado en 2021, un año que, conviene recordarlo, fue el mejor año de inversión jamás registrado para esta tipología de activos. Gracias al fuerte impulso del comercio electrónico, nuevos inversores parecen haber (re)descubierto este mercado.», recuerda Damien Vernier, director comercial de la actividad logística de GSE en Francia. Si a ello se añade una cartera de pedidos de almacenes que no ha dejado de aumentar tras la pandemia de COVID, la guerra en Ucrania y la escasez de materiales, se obtiene una inflación estructural. «Observamos un fuerte aumento del precio de nuestras compras durante el primer y el segundo trimestre de 2022», subraya Bruno Becker, director de estudios de GSE.

Entre los principales materiales afectados por la inflación en los proyectos logísticos cabe citar el acero. «Necesario para ejecutar varias partes de un almacén y muy presente en los cimientos, las estructuras, la cubierta, el revestimiento y todos los equipos de los muelles, este material ha visto cómo su precio de compra se disparaba entre un 30 y un 40 % en pocos meses », informa Bruno Becker. A partir de mediados de 2022, la inflación también impactó de lleno en las tarifas de los aislantes y los equipos técnicos indispensables en un almacén (calefacción, ventilación, climatización, etc.). «Una espiral que se explica por la explosión de los costes de la energía en Europa», observa Damien Vernier. Por el contrario, el aumento de los precios de las partidas de acabado de las oficinas en una operación logística sigue estando controlado. Como consecuencia, el precio medio de construcción de un almacén prime aumenta de forma «considerable» hasta los 650 €/m2, frente a los 400 €/m2 de hace unos años. «Paralelamente, prosigue Damien Vernier, el aumento del coste del suelo —vinculado a la fuerte demanda de necesidades logísticas urbanas y a la artificialización neta cero (ZAN) de los suelos— también contribuye al aumento de los precios de una operación logística».

¿Cómo se han adaptado los profesionales a esta nueva situación de inflación prolongada? «En un mercado muy fluctuante, los promotores y los inversores han encontrado la variable de ajuste: los alquileres. Afortunadamente, no son tan elevados como en algunos países europeos», responde el director de estudios de GSE.

Esta tendencia alcista de los alquileres aplicados también puede explicarse por una tasa de desocupación muy baja, en torno al 5 %, con grandes disparidades según las regiones, y por una creciente escasez de oferta frente a la demanda. Al igual que sus homólogos del mercado, GSE —cuya actividad logística representa el 80 % de su negocio— ha implantado contratos a precio cerrado con una cláusula de actualización, «bien» aceptados por sus clientes. «Un procedimiento ya utilizado en el pasado en periodos de fuerte inflación», precisa Damien Vernier. Y añade: «Si en 2023 la ecuación económica será difícil de resolver, todos los actores de un proyecto logístico se han adaptado a la realidad del mercado.» A comienzos de 2023, los compromisos a precio cerrado y no actualizables vuelven a ser posibles en proyectos cuyas obras pueden iniciarse a medio plazo. « Hemos iniciado conversaciones con nuestros clientes; la mayoría de ellos ha aceptado participar en el esfuerzo necesario para garantizar la supervivencia de una parte de las empresas de la cadena de suministro », añade Damien Vernier.

Otra consecuencia de la inflación en los proyectos logísticos: el retraso acumulado en los calendarios de entrega y en las obras por iniciar. «Tras un periodo de espera, prevemos retrasos, afirma Bruno Becker. Máxime cuando las operaciones especulativas son cada vez más escasas.» Aunque Damien Vernier estima que el contexto podría ser más «sereno» tras el próximo verano, considera que la incertidumbre sigue estando «a la orden del día» respecto al encarecimiento de los materiales y al coste de las materias primas a escala internacional. «Nadie sabe cuándo los precios se estabilizarán o bajarán.» Sin embargo, estas sacudidas económicas no alteran las necesidades de nuevos metros cuadrados. «La demanda sigue y seguirá siendo muy sostenida por parte de los usuarios de los sectores del comercio electrónico, la gran distribución y el hard discount, afirma el director comercial de la actividad logística de GSE en Francia. A pesar de las dificultades para implantar nuevos proyectos logísticos en toda Francia, estos actores, con una lógica de implantación y organización de sus flujos a escala nacional, necesitan alquilar nuevas plataformas eficientes, tanto desde el punto de vista técnico como medioambiental.»