A inflação faz explodir os custos de construção dos projetos logísticos

25%: esse é o aumento constatado pela construtora global GSE nos custos de construção de seus projetos logísticos na França e na Europa entre o período pré-Covid e hoje. A principal razão: a inflação. « Essa inflação já havia começado em 2021, ano que, vale lembrar, foi o melhor já registrado para investimentos nessa tipologia de ativos. Graças ao forte avanço do e-commerce, novos investidores parecem ter (re)descoberto esse mercado. », relembra Damien Vernier, diretor comercial da atividade logística da GSE na França. Some-se a isso uma carteira de pedidos de armazéns que não parou de crescer no pós-Covid, a guerra na Ucrânia e a escassez de materiais, e obtém-se uma inflação estrutural. « Constatamos um forte aumento no preço de nossas compras durante o primeiro e o segundo trimestres de 2022 », reforça Bruno Becker, diretor de estudos da GSE.

Entre os principais materiais afetados pela inflação nos projetos logísticos está o aço. « Necessário para a execução de diversas partes de um armazém — muito presente nas fundações, nas estruturas, na cobertura, nos revestimentos e em todos os equipamentos de docas —, esse material viu seu preço de compra disparar de 30% a 40% em poucos meses », relata Bruno Becker. A partir de meados de 2022, a inflação atingiu em cheio as tarifas dos isolantes e dos equipamentos técnicos indispensáveis em um armazém (aquecimento, ventilação, ar-condicionado...). « Uma espiral explicada pela explosão dos custos de energia na Europa », observa Damien Vernier. Em contrapartida, o aumento dos preços dos acabamentos de escritórios em uma operação logística permanece controlado. Como consequência, o preço médio de construção de um armazém prime sobe de forma “considerável”, para 650 €/m2 — ante 400 €/m2 alguns anos atrás. « Paralelamente, continua Damien Vernier, o aumento do custo do terreno — ligado à forte demanda por necessidades de logística urbana e à meta de artificialização líquida zero (ZAN) dos solos — também contribui para a alta dos preços de uma operação logística. »

Como os profissionais se adaptaram a esse novo cenário de inflação prolongada? « Em um mercado muito volátil, os desenvolvedores e os investidores encontraram a variável de ajuste: os aluguéis. Felizmente, eles não são tão elevados quanto em alguns países europeus », responde o diretor de estudos da GSE.

Essa tendência de alta nos aluguéis praticados também pode ser explicada por uma taxa de vacância muito baixa, em torno de 5%, com grandes disparidades entre as regiões, e por uma oferta cada vez mais insuficiente diante da demanda. Como seus pares no mercado, a GSE — cuja atividade é 80% voltada à logística — implementou contratos de preço fixo acompanhados de uma cláusula de reajuste, “bem” aceita por seus clientes. « Um procedimento já utilizado no passado em períodos de forte inflação », esclarece Damien Vernier. E acrescenta: « Se, em 2023, a equação econômica será difícil de resolver, todos os atores de um projeto logístico se adaptaram à realidade do mercado. » No início de 2023, compromissos de preço fixo e não reajustáveis voltam a ser possíveis para projetos cujas obras podem começar no médio prazo. « Foram iniciadas discussões com nossos clientes; a maioria aceitou participar do esforço necessário para garantir a sobrevivência de parte das empresas da cadeia de suprimentos », acrescenta Damien Vernier.

Outra consequência da inflação nos projetos logísticos: o atraso nos cronogramas de entrega e no início das obras. « Após um período de espera, esperamos adiamentos, afirma Bruno Becker. Ainda mais porque as operações especulativas são cada vez mais raras. » Embora Damien Vernier estime que o contexto possa ser mais “tranquilo” após o próximo verão, na sua opinião a incerteza continua sendo a “regra” quanto à disparada dos preços dos materiais e ao custo das matérias-primas em escala internacional. « Ninguém sabe quando os preços vão se estabilizar ou cair. » Esses abalos econômicos, no entanto, não perturbam a necessidade por novos metros quadrados. « A demanda permanece e permanecerá muito forte entre os usuários dos setores de e-commerce, grande distribuição e hard discount, afirma o diretor comercial da atividade logística da GSE na França. Apesar das dificuldades encontradas para implantar novos projetos logísticos em toda a França, esses atores, em uma lógica de expansão e organização de seus fluxos em nível nacional, precisam alugar novas plataformas eficientes, tanto do ponto de vista técnico quanto ambiental. »