La ORE, una herramienta jurídica para la biodiversidad

Aún poco conocida, la Obligación Real Ambiental (ORE) existe, sin embargo, desde 2016 en Francia. Para comprender las razones de la creación de esta ORE, hay que remontarse al 10 de julio de 1976, cuando la ley relativa a la protección de la naturaleza impuso nuevas restricciones de ordenación en el sector inmobiliario. Una de estas restricciones se resume en la secuencia ERC (evitar – reducir - compensar), derivada del artículo L 110-1, II-2 del Código de Medio Ambiente. Esta secuencia, integrada en un estudio de impacto ambiental obligatorio, ofrece un enfoque estructurado para eliminar, reducir y compensar las consecuencias perjudiciales para la biodiversidad. A escala europea, estos conceptos de evaluación ambiental aparecen en diferentes directivas y, a escala internacional, el Convenio sobre la Diversidad Biológica de 1992 menciona las medidas de evitación y reducción destinadas a eliminar posibles daños a la diversidad biológica.

En un contexto de fuertes tensiones en el mercado inmobiliario logístico y de voluntad de reindustrializar el país, la construcción de edificios sigue siendo necesaria, con instalaciones técnicas, plazas de estacionamiento para vehículos pesados o una vía para bomberos en el perímetro del edificio indispensables..., la fase de « evitar » sigue siendo difícil, si no imposible, en términos de ocupación del suelo. La de « reducir », por su parte, no basta para preservar totalmente el medio ambiente. Por tanto, hay que « compensar ». Se trata de un reto importante para los actores del sector, en particular porque « la ley del 8 de agosto de 2016 para la recuperación de la biodiversidad, la naturaleza y los paisajes impone el principio de equivalencia ecológica, tanto desde el punto de vista cuantitativo como cualitativo », precisa Matthieu Rivet, director de experiencia y apoyo a la red de CDC Biodiversité, entidad creada en 2007 por la Caisse des Dépôts et Consignation, que trabaja por la restauración de la biodiversidad en los territorios, creando, experimentando y desplegando soluciones a largo plazo con los actores públicos y privados.

En efecto, ¿cómo garantizar que las medidas compensatorias aplicadas sean eficaces, pero también duraderas ? Tras un lento y prolongado proceso de reflexión, la ORE (Obligación Real Ambiental) fue creada y codificada en el artículo L. 132-3 del Código de Medio Ambiente, como una herramienta jurídica para garantizar la continuidad de las acciones aplicadas en favor del medio ambiente. Es especialmente pertinente cuando las medidas compensatorias deben ejecutarse fuera del perímetro del sitio afectado. La ORE es un contrato establecido de forma voluntaria que permite regular las relaciones entre el propietario del terreno y una contraparte, que puede ser una entidad pública, un organismo público o una persona jurídica de derecho privado que actúe en favor de la protección del medio ambiente. Un obligado a compensar puede así sumarse a las partes contratantes.

Esta fue la opción elegida por Aréfim en 2022 para su sitio de Château-Thierry, en el departamento de Aisne. « Cuando iniciamos la prospección, la zona industrial de Omois nos pareció un lugar perfecto para desarrollar un edificio de 60 000 m² Seveso de umbral alto, con una triple certificación ambiental (HQE Excellent, BREEAM Excellent Fully Fitted y Biodivercity Performant), relata Benoît Duffours, director general adjunto de la inmobiliaria logística e industrial Aréfim. El terreno de 13 hectáreas había recibido, en efecto, los materiales excavados durante las obras de la autopista A4 en la década de 1970, y entonces pensábamos que no sería difícil construir en esta zona, sobre todo porque el PLU (Plan Local de Urbanismo), el Scot (Esquema de coherencia territorial) y el Sraddet (Esquema regional de ordenación, desarrollo sostenible e igualdad territorial) destinaban esta zona al desarrollo económico ». Pero resulta que, en más de 50 años, la naturaleza y la agricultura habían recuperado su espacio. Tras la auditoría obligatoria de fauna y flora para obtener las autorizaciones administrativas de construcción y explotación, resultó evidente que los retos para la biodiversidad eran importantes. « Por ello aplicamos la secuencia ERC: “evitamos” desplazando el edificio del lugar inicialmente previsto, “redujimos” construyendo menos metros cuadrados y estableciendo zonas protegidas para preservar la fauna y la flora ».

A pesar de estas medidas, la fase de « compensación » seguía siendo necesaria. Los equipos de Aréfim contactaron entonces con la comunidad de municipios para encontrar un terreno en el que aplicar dicha compensación. « Así conocimos al instituto agrícola y vitícola de Crézancy, que disponía de un terreno en barbecho con las mismas características técnicas que la zona que íbamos a artificializar ». Al no querer gestionar este expediente por su cuenta, Aréfim recurrió también a CDC Biodiversité, cuya misión sería gestionar la aplicación de las medidas compensatorias. « El contrato tripartito de ORE así firmado se corresponde plenamente con el espíritu de los cuatro pilares de nuestra empresa (empresa con propósito desde 2023): la coconstrucción, el medio ambiente, la biodiversidad y el bienestar en el trabajo ». El proyecto incluye asimismo un componente pedagógico, ya que el terreno, propiedad del Estado y que seguirá siendo gestionado por el instituto agrícola, permitirá a los alumnos y becarios del establecimiento aprender en buenas condiciones sobre restauración ecológica vinculada a una actividad agrícola. « Los 1,3 millones de euros que hemos invertido permiten pagar a los becarios, pero también adquirir nuevas máquinas, que no servirán únicamente para las medidas compensatorias de Aréfim ». La ORE contratada por Aréfim tiene una duración de 30 años, con una verificación de la DREAL Hauts-de-France, que debe garantizar que los compromisos de cada una de las partes se cumplan debidamente.

« La ORE implica una obligación de resultados y no solo de medios, precisa Matthieu Rivet, de CDC Biodiversité. En el marco de las compensaciones ambientales, suele estar vinculada a una orden prefectural que obliga a las partes firmantes durante el plazo previsto en el contrato ORE, que puede alcanzar los 99 años ». El marco legislativo no establece ninguna restricción estricta: las partes contratantes deciden las medidas que deben aplicarse, siempre que tengan como finalidad el mantenimiento o la restauración de la biodiversidad. Esta libertad permite redactar acuerdos lo más ajustados posible a las realidades ecológicas, sociales y económicas. También permite abordar una amplia variedad de retos. El contrato ORE permite, por ejemplo, incluir hábitats naturales no cubiertos por la legislación relativa a los espacios naturales protegidos. Una particularidad de este contrato es que, dado que las obligaciones están vinculadas al bien, se mantienen incluso en caso de cambio de propietario. El Ministerio de Transición Ecológica y Cohesión Territorial, en colaboración con el Centro de Estudios y Peritaje sobre Riesgos, Movilidad, Medio Ambiente y Ordenación Territorial (Cerema), pone a disposición una guía metodológica compuesta por fichas destinadas a acompañar a los actores sobre el terreno en la adopción de esta herramienta.