A ORE, um instrumento jurídico para a biodiversidade

Ainda pouco conhecida, a Obrigação Real Ambiental (ORE) existe na França desde 2016. Para compreender as razões da criação dessa ORE, é preciso voltar a 10 de julho de 1976, quando a lei relativa à proteção da natureza impôs novas restrições ao desenvolvimento no setor imobiliário. Uma dessas restrições resume-se à sequência ERC (evitar – reduzir - compensar), resultante do artigo L 110-1, II-2 do Código do Meio Ambiente. Essa sequência, integrada a um estudo de impacto ambiental obrigatório, oferece uma abordagem estruturada para eliminar, reduzir e compensar as consequências prejudiciais à biodiversidade. No âmbito europeu, esses conceitos de avaliação ambiental são encontrados em diferentes diretivas e, no plano internacional, a Convenção sobre Diversidade Biológica de 1992 menciona as medidas de prevenção e redução destinadas a eliminar eventuais impactos sobre a diversidade biológica.

Em um contexto de fortes tensões no mercado imobiliário logístico e de vontade de reindustrializar o país, a construção de edifícios continua necessária, com equipamentos técnicos, vagas de estacionamento para veículos pesados ou uma via de acesso para bombeiros na periferia do edifício indispensáveis..., a fase de « evitar » continua difícil, se não impossível, em termos de ocupação do solo. A de « reduzir », por sua vez, não basta para preservar totalmente o meio ambiente. É preciso, portanto, « compensar ». Trata-se de uma questão de grande importância para os agentes do setor, especialmente porque « a lei de 8 de agosto de 2016 para a reconquista da biodiversidade, da natureza e da paisagem impõe o princípio da equivalência ecológica, tanto do ponto de vista quantitativo quanto qualitativo », explica Matthieu Rivet, diretor de expertise e apoio à rede da CDC Biodiversité, entidade criada em 2007 pela Caisse des Dépôts et Consignation, que atua pela restauração da biodiversidade nos territórios, criando, testando e implementando soluções de longo prazo com agentes públicos e privados.

De fato, como garantir que as medidas compensatórias implementadas sejam eficazes, mas também duradouras ? Após um lento e longo processo de reflexão, a ORE (Obrigação Real Ambiental) foi criada e codificada no artigo L. 132-3 do Código do Meio Ambiente, como um instrumento jurídico para garantir a perenidade das ações em favor do meio ambiente implementadas. Ela é particularmente pertinente quando as medidas compensatórias devem ser realizadas fora do perímetro do local em questão. A ORE é um contrato, firmado de forma voluntária, que permite regular as relações entre o proprietário fundiário e uma parte contratante, que pode ser uma coletividade pública, um estabelecimento público ou uma pessoa jurídica de direito privado que atue na proteção do meio ambiente. Um devedor da obrigação de compensar pode, assim, integrar as partes contratantes.

Foi essa a escolha feita pela Aréfim, em 2022, para seu local em Château-Thierry, no departamento de Aisne. « Quando estávamos prospectando, a zona industrial de Omois nos pareceu um local perfeito para desenvolver um edifício Seveso de limiar superior de 60 000 m², com tripla certificação ambiental (HQE Excellent, BREEAM Excellent Fully Fitted e Biodivercity Performant), relata Benoît Duffours, diretor-geral adjunto da incorporadora logística e industrial Aréfim. O terreno de 13 hectares havia recebido, de fato, os materiais escavados das obras da rodovia A4 nos anos 1970, e pensávamos então que não seria difícil construir nessa área, ainda mais porque o PLU (Plano Local de Urbanismo), o Scot (Esquema de Coerência Territorial) e o Sraddet (Esquema Regional de Ordenamento, Desenvolvimento Sustentável e Igualdade dos Territórios) destinavam essa área ao desenvolvimento econômico ». Mas eis que, em mais de 50 anos, a natureza e a agricultura haviam retomado seus espaços. Após a auditoria obrigatória de fauna e flora para obter as autorizações administrativas de construção e operação, ficou evidente que as questões de biodiversidade eram relevantes. « Portanto, aplicamos a sequência ERC: “evitamos” deslocando o edifício do local inicialmente previsto, “reduzimos” construindo menos metros quadrados e criando áreas protegidas para preservar a fauna e a flora ».

Apesar dessas medidas, a fase de « compensação » continuava necessária. As equipes da Aréfim então contataram a comunidade de municípios para encontrar um terreno destinado à implementação dessa compensação. « Foi assim que conhecemos o colégio agrícola e vitivinícola de Crézancy, que tinha um terreno em pousio com as mesmas características técnicas da área que iríamos artificializar ». Não querendo gerir esse dossiê sozinho, a Aréfim também recorreu à CDC Biodiversité, cuja missão seria gerir a implementação das medidas compensatórias. « O contrato tripartite de ORE assim assinado corresponde plenamente ao espírito dos quatro pilares de nossa empresa (empresa com propósito desde 2023): a cocriação, o meio ambiente, a biodiversidade e o bem-estar no trabalho ». Além disso, o projeto inclui uma vertente pedagógica, pois o terreno, propriedade do Estado e que continua sob gestão do colégio agrícola, permitirá aos alunos e estagiários da instituição aprender, em boas condições, sobre restauração ecológica vinculada a uma atividade agrícola. « Os 1,3 milhão de euros que investimos permitem pagar os estagiários, mas também adquirir novas máquinas, que não servirão apenas às medidas de compensação da Aréfim ». A ORE contratada pela Aréfim vigora por 30 anos, com fiscalização da DREAL Hauts-de-France, que deve assegurar que os compromissos de cada parte sejam efetivamente cumpridos.

« A ORE implica uma obrigação de resultados, e não apenas de meios, esclarece Matthieu Rivet, da CDC Biodiversité. No âmbito das compensações ambientais, ela costuma estar vinculada a uma ordem da prefeitura que obriga as partes signatárias pelo período previsto no contrato de ORE, que pode chegar a 99 anos ». O marco legislativo não impõe nenhuma restrição rigorosa: as partes contratantes decidem as medidas a implementar, desde que tenham por finalidade a manutenção ou a restauração da biodiversidade. Essa liberdade permite redigir acordos mais próximos das realidades ecológicas, sociais e econômicas. Também permite atender a uma ampla gama de desafios. O contrato de ORE permite, por exemplo, incluir habitats naturais não abrangidos pela legislação relativa às áreas naturais protegidas. Uma particularidade desse contrato é que, como as obrigações estão vinculadas ao imóvel, elas perduram mesmo em caso de mudança de proprietário. O Ministério da Transição Ecológica e da Coesão dos Territórios, em colaboração com o Centro de Estudos e Expertise sobre Riscos, Mobilidade, Meio Ambiente e Ordenamento Territorial (Cerema), disponibiliza um guia metodológico composto por fichas destinadas a apoiar os agentes de campo na apropriação desse instrumento.