Por qué los almacenes de varias plantas tienen futuro en Francia… bajo ciertas condiciones
Tras haber sido expulsada de las zonas urbanas densas, la logística busca ahora volver a ellas, en un contexto en el que el suelo se ha vuelto aún más escaso y más caro. Pero en los escasos terrenos disponibles, la competencia con otros usos es feroz y, más que nunca, se plantea la cuestión de la optimización del suelo. Los almacenes de varias plantas parecen una solución idónea para esta problemática. Investigación con experiencias prácticas.
Muy desarrollados en Asia —en particular en Japón y Singapur, donde la verticalidad es la norma y la horizontalidad la excepción—, ¿están los almacenes de varias plantas en zonas urbanas densas a punto de abrirse camino en Francia? A esta pregunta, CBRE responde afirmativamente, con estudio en mano. Si actualmente Île-de-France cuenta con 17 emplazamientos existentes que suman más de 784 300 metros cuadrados, de aquí a 2027 se construirán 767 120 metros cuadrados de almacenes de varias plantas, como el edificio de dos niveles de Sogaris en la ZAC Gare Ardoines de Vitry-sur-Seine o la rehabilitación de la estación de Gobelins (SEGRO) en el distrito 13 de París. De facto, tras un largo periodo de estancamiento desde los años 2000, el desarrollo de metros cuadrados logísticos en altura cobrará un nuevo impulso en Francia. «Si todos los proyectos se materializaran, el parque de almacenes de varias plantas podría duplicarse en tres años en la región capital, señalan los equipos de CBRE. Esta multiplicación y aceleración sin precedentes del modelo demuestra que estos productos están en sintonía con los actuales retos urbanos y de sostenibilidad.»
Almacenes de varias plantas: el ejemplo de SEGRO Park Gennevilliers Paris Air²
En este panorama francés de los almacenes de varias plantas, SEGRO es pionero. En 2018, el inversor especializado en inmuebles logísticos e industriales, a través de su filial Vailog, entregó SEGRO Park Gennevilliers Paris Air² en el corazón del puerto de Gennevilliers: una plataforma de distribución urbana de varias plantas de 63 000 metros cuadrados, alquilada a Ikea France y Leroy Merlin. «Ante la escasez de suelo a las puertas de París, tenía sentido desarrollar una plataforma logística de varias plantas, recuerda Edouard Ancel, director del área de City Logistics de SEGRO France. En lugar de quedar relegado a una periferia más lejana, este emplazamiento permite a Ikea estar presente en una zona urbana densa para reforzar su estrategia multicanal y estar más cerca de sus clientes, con una lógica de flujos de última milla.»
Le recensement des projets immobiliers industriels & logistiques à étage en Ile-de-France. © CBRE
«Un trabajo de orfebrería»
Para que un almacén de varias plantas funcione perfectamente desde su entrega y posteriormente, es evidente que las superficies —al igual que el montacargas o la doble rampa de carga— deben responder a las necesidades de los usuarios. «Este tipo de producto logístico es, ante todo, un trabajo de orfebrería, con múltiples aspectos que anticipar para evitar contratiempos en su uso», prosigue Edouard Ancel. Por ejemplo, SEGRO Park Gennevilliers Paris Air² cuenta con 48 muelles pasantes de doble frente en planta baja, así como 23 muelles de frente único en la planta superior. Sin olvidar alturas de 10 metros en planta baja y de 7 metros en la planta superior, una rampa de acceso de 10 metros de ancho y un patio de maniobras de 35 metros de profundidad. «Esta plataforma se desarrolló y sigue operando bajo Building Information Model (BIM)», añade el director del área de City Logistics de SEGRO France. Otra ventaja de este almacén de varias plantas de Gennevilliers para sus usuarios es su bimodalidad, es decir, su acceso por vías terrestres o fluviales.
Los dos desafíos de construir más alto
En cambio, las plataformas de varias plantas —muy extendidas en Asia— requieren más pilares para sostenerlas, especialmente en función de la naturaleza del terreno sobre el que se construyen. Construir más alto también plantea dos desafíos: la rampa de acceso, por su complejidad de diseño, y el sobrecoste de construcción generado por el refuerzo de la estructura global. «Se estima que, cuanto más se sube de planta, más se acercarán los costes de construcción a 1 800-1 900 €/m2 (rampa incluida), mientras que para un edificio que no supere la planta primera, el coste de construcción se situará más bien en torno a 1 400 €/m2», indican los autores del estudio de CBRE. Por último, el diseño de la rampa sigue siendo un factor clave para el éxito de un proyecto de almacén de varias plantas. Coexisten dos tipos de configuración: la rampa helicoidal —que exige diseñar el radio de giro adecuado— y la rampa lateral, que hoy tiende a ser la opción preferida. «Aunque en Asia se prefieren las rampas helicoidales porque consumen menos suelo, para SEGRO Park Gennevilliers Paris Air² optamos por una rampa lineal, por ser más sencilla de ejecutar», precisa Edouard Ancel.
La normativa ICPE y su impacto en el diseño de los locales
Si el almacén de varias plantas está clasificado como ICPE 1510 (instalación clasificada para la protección del medio ambiente), ello implica procedimientos de autorización y control, así como un impacto en el diseño de los edificios. «En la fase de la licencia de obra, debe contarse con la aprobación de los bomberos, que son más reticentes ante los edificios de varias plantas debido a las limitaciones técnicas adicionales», precisa CBRE. Y Edouard Ancel añade: «Sin obtener esta clasificación, el alcance de los usos es muy limitado en Francia, ya que permite almacenar mercancías durante más de veinticuatro horas.» Al analizar los datos a su disposición, los equipos de CBRE observan una reducción notable del número de metros cuadrados ICPE 1510 en comparación con los edificios existentes (dividido entre 2 o 3). «En la muestra de proyectos analizados, la mayoría de los edificios albergan en las plantas superiores locales con estándares más próximos a la actividad que a los estándares logísticos (o intermedios): las cargas de suelo rara vez superan las 3 toneladas/m2 y la altura libre media es un 30 % inferior a la altura de la planta baja», cita también la consultora inmobiliaria.
Fuera de Île-de-France, el estudio de CBRE identifica no menos de siete nuevos almacenes multinivel (Lille, Marseille, Lyon…) que podrían sumarse a los dos “únicos” edificios existentes en las regiones. Siempre que los expedientes sean examinados favorablemente por los servicios instructores, poco habituados a estos formatos, aunque la normativa los permita. «Con un suelo cada vez más escaso, junto con el objetivo de cero artificialización neta (ZAN) de los suelos o las Zonas de Bajas Emisiones (ZFE), los almacenes de varias plantas serán cada vez más demandados», afirma Edouard Ancel, de SEGRO France. «Pero, prosigue, el desarrollo en varias plantas no es una solución única adaptada a todos los entornos, y deben tenerse en cuenta las particularidades locales.» Los alquileres acordes con los mayores costes de construcción hacen posibles estos edificios en la primera corona de Île-de-France y en el centro y las zonas pericentrales de algunas grandes aglomeraciones. El perímetro de los alquileres admisibles podría ampliarse poco a poco con la escasez de superficies y el aumento correlativo de los alquileres. Salvo que los PLU (planes locales de urbanismo) siguen siendo el principal freno a la verticalización… «La altura de los locales logísticos suele estar limitada a 15 metros, lo que no anima a los promotores de proyectos a multiplicar los niveles para evitar tener que modificar el PLU vigente», señalan los autores del estudio de CBRE titulado… “Devolver la logística a las zonas urbanas densas: el desafío de los almacenes de varias plantas”. Todo un programa. O, más bien, todo un potencial de programas.
