Por que os galpões logísticos de vários andares têm futuro na França... sob certas condições

Muito desenvolvidos na Ásia — especialmente no Japão e em Singapura, onde a verticalidade é a norma e a horizontalidade, a exceção —, os galpões logísticos de vários andares em áreas urbanas densas estão prestes a abrir caminho na França? A essa pergunta, a CBRE, com base em um estudo, responde afirmativamente. Se, atualmente, a Île-de-France conta com 17 locais existentes, totalizando mais de 784.300 metros quadrados, até 2027, 767.120 metros quadrados de galpões logísticos de vários andares serão construídos, a exemplo do edifício de dois níveis da Sogaris na ZAC Gare Ardoines, em Vitry-sur-Seine, ou da reabilitação da estação Gobelins (SEGRO), no 13º arrondissement de Paris. De fato, após um período de estagnação desde os anos 2000, o desenvolvimento de metros quadrados logísticos em vários andares ganhará novo fôlego na França. « Se todos os projetos se concretizassem, o estoque de galpões logísticos de vários andares poderia dobrar em três anos na região da capital, destacam as equipes da CBRE. Essa multiplicação e essa aceleração inédita do modelo são um sinal de que esses produtos estão alinhados aos atuais desafios urbanos e de sustentabilidade. »

Nesse cenário francês dos galpões logísticos de vários andares, a SEGRO é pioneira. Em 2018, o investidor especializado em imóveis logísticos e industriais, por meio de sua subsidiária Vailog, entregou o SEGRO Park Gennevilliers Paris Air², no coração do porto de Gennevilliers: uma plataforma de distribuição urbana de vários andares com 63.000 metros quadrados, alugada à Ikea France e à Leroy Merlin. « Diante da escassez de terrenos às portas de Paris, fazia sentido desenvolver uma plataforma logística de vários andares, relembra Edouard Ancel, Diretor do polo City Logistics da SEGRO France. Em vez de ser relegado a uma periferia mais distante, esse local permite à Ikea estar presente em uma área urbana densa, a fim de reforçar sua estratégia multicanal e ficar mais próxima de seus clientes, em uma lógica de fluxos de última milha. » 

Para que um galpão logístico de vários andares funcione perfeitamente desde sua entrega e posteriormente, é necessário, evidentemente, que as áreas — assim como o elevador de cargas e a rampa dupla para carregamentos — atendam às necessidades dos usuários. « Esse tipo de produto logístico é, antes de tudo, um trabalho de ourives, com vários pontos a antecipar para evitar contratempos durante sua utilização », prossegue Edouard Ancel. Por exemplo, o SEGRO Park Gennevilliers Paris Air² dispõe de 48 docas de passagem, em ambas as faces, no térreo, além de 23 docas em uma única face no andar superior. Sem esquecer os pés-direitos de 10 metros no térreo e de 7 metros no andar superior, uma rampa de acesso com 10 metros de largura e um pátio de manobras com 35 metros de profundidade. « Essa plataforma foi desenvolvida e continua sendo operada com Building Information Model (BIM) », completa o Diretor do polo City Logistics da SEGRO France. Outra vantagem desse galpão logístico de vários andares em Gennevilliers para seus usuários é sua bimodalidade, ou seja, o acesso por vias rodoviárias ou fluviais. 

Por outro lado, as plataformas de vários andares — muito comuns na Ásia — exigem mais pilares para sustentá-las, especialmente em função da natureza do terreno onde são construídas. Construir mais alto também traz dois desafios: a rampa de acesso, por ser complexa de projetar, e o sobrecusto construtivo gerado pelo reforço da estrutura global. « Estima-se que, quanto mais se sobe, mais os custos de construção se aproximam de 1.800-1.900 €/m2 (incluindo a rampa), enquanto, para um edifício que não ultrapasse o R+1, o custo de construção ficará mais em torno de 1.400 €/m2 », afirmam os autores do estudo da CBRE. Por fim, o projeto da rampa continua sendo um fator fundamental para o sucesso de um projeto de galpão logístico de vários andares. Existem dois tipos de configuração: a rampa helicoidal — que exige projetar o raio de giro adequado — e a rampa lateral, que hoje tende a ser a opção preferida. « Embora na Ásia as rampas helicoidais sejam preferidas por consumirem menos terreno, para o SEGRO Park Gennevilliers Paris Air² optamos por uma rampa linear, pois é mais simples de executar », esclarece Edouard Ancel. 

Se o galpão logístico de vários andares for classificado como ICPE 1510 (instalação classificada para a proteção do meio ambiente), isso implica procedimentos de autorização e fiscalização, mas também impacta o projeto dos edifícios. « Na etapa da licença de construção, é preciso ter a aprovação dos bombeiros, que são mais reticentes em relação a edificações de vários andares devido às restrições técnicas adicionais », afirma a CBRE. Edouard Ancel acrescenta: « Sem a obtenção dessa norma, a gama de usos é muito restrita na França, pois ela permite armazenar mercadorias por mais de vinte e quatro horas. » Ao analisar os dados disponíveis, as equipes da CBRE observam uma redução sensível na quantidade de metros quadrados ICPE 1510 em comparação com os edifícios existentes (dividida por 2 ou 3). « Na amostra de projetos analisados, a maioria dos edifícios abriga, nos andares superiores, instalações cujos padrões se aproximam mais dos da atividade industrial do que dos padrões logísticos (ou situam-se entre os dois): as cargas de piso raramente ultrapassam 3 toneladas/m2 e o pé-direito é, em média, 30% inferior ao do térreo », cita ainda a consultoria imobiliária.

Fora da Île-de-France, o estudo da CBRE contabiliza nada menos que sete novos galpões logísticos multinível (Lille, Marseille, Lyon...) que poderiam se somar aos “apenas” dois edifícios existentes nas demais regiões. Isso desde que os processos sejam analisados favoravelmente pelos órgãos responsáveis pela instrução, pouco habituados a esses formatos, embora a regulamentação os permita. « Com terrenos cada vez mais escassos, somados à meta de zero artificialização líquida (ZAN) dos solos e às Zonas de Baixa Emissão (ZFE), os galpões logísticos de vários andares serão cada vez mais procurados», afirma Edouard Ancel, da SEGRO France. « Mas, prossegue ele, o desenvolvimento em vários andares não é uma solução única adaptada a todos os ambientes, e as especificidades locais devem ser consideradas. » Os aluguéis compatíveis com os custos de construção mais elevados tornam esses edifícios viáveis na primeira coroa da região parisiense e no centro e no entorno central de algumas grandes aglomerações. O intervalo de aluguéis aceitáveis poderá se ampliar gradualmente com a escassez de áreas e o aumento correlato dos aluguéis. No entanto, os PLU (planos locais de urbanismo) continuam sendo o principal entrave à verticalização... « A altura das instalações logísticas é frequentemente limitada a 15 metros, o que não incentiva os promotores de projetos a multiplicar os níveis para evitar ter de passar por uma alteração do PLU em vigor », observam os autores do estudo da CBRE intitulado... “Trazer a logística de volta às áreas urbanas densas: o desafio dos galpões logísticos de vários andares”. Todo um programa. Ou, melhor dizendo, todo um potencial de programas.