“Os solos não são um recurso renovável, mas um patrimônio” — Jean Guiony, presidente do Institut de la Transition Foncière

Jean Guiony : A ideia do ITF nasceu em 2022, a partir da constatação de que não havia um setor que reunisse os agentes em torno das questões relativas ao solo, nem um modelo técnico e econômico padrão sobre o tema, ao contrário de outros setores, como os de energia ou água. Essa lacuna foi particularmente sentida durante as discussões sobre o ZAN (Zéro Artificialisation Net).

Percebemos uma vontade bastante clara, por parte de agentes de diferentes origens, de avançar na sobriedade fundiária. A primeira etapa foi, portanto, elaborar um manifesto, publicado em 2023. A “Transition Foncière” foi construída a partir de uma posição comum, reunindo pessoas que, até então, só mantinham relações conflitantes.

A partir desse impulso, pudemos lembrar que os solos são volumes, e não superfícies; que são um tecido vivo, e não fóssil; que devem ser observados em corte, e não em mapa; que não são um recurso renovável, mas um patrimônio…

O ITF, que hoje conta com 27 membros e três parceiros financiadores (o OFB [Office Français de la Biodiversité], a Ademe e a Banque des Territoires), foi assim criado para acompanhar uma mudança de perspectiva sobre esses diferentes pontos, que estão longe de ser evidentes para todos aqueles — desenvolvedores, incorporadores, urbanistas etc. — que, no entanto, atuam diariamente sobre os solos e são cada vez mais afetados pelos riscos ecológicos que perturbam a produção da cidade e do território. Como exemplo, podemos citar os 8 000 municípios, dos 36 000 existentes na França, que, em 2022, declararam estado de desastre natural ligado à retração-expansão de argilas, ou ainda determinadas cidades do Var que, em 2023, recusaram todas as licenças de construção, mesmo as válidas, devido à seca dos solos e à falta de recursos hídricos… O risco ecológico diz, portanto, respeito diretamente a esses agentes do setor imobiliário, que são levados a mudar suas práticas, além de serem também pressionados pelas mudanças regulatórias e pela escassez de terrenos. Eles devem adotar um novo paradigma, passando da noção de solo fundiário, correspondente a um ativo, para a noção de solo vivo.

Jean Guiony : Para passar da noção de solo fundiário à de solo vivo, o primeiro passo é dizer a si mesmo que aquilo que manipulamos é um volume com integridade vertical e ecossistêmica, que vai da rocha-mãe ao ar. Se essa continuidade for rompida, deixa de ser um solo vivo. Vale lembrar, além disso, que existem 7 funções ecológicas dos solos. A lei Climat et Résilience lista quatro delas, que podem ser subdivididas em outras funções e potenciais : uma função climática de armazenamento de carbono, uma função hídrica de regulação do ciclo da água, uma função de suporte à biodiversidade e uma função agronômica de potencial de biomassa (as três restantes referem-se às funções de filtro, tampão e degradação de poluentes, de interação com a composição química da atmosfera e de retenção e fornecimento de nutrientes, nota da redação) . Trata-se de passar de uma abordagem econômica e jurídica para uma abordagem ecossistêmica, ou seja, considerar o solo como um elemento multifuncional, natural e não renovável.

Jean Guiony : Nossa primeira função é realizar pesquisa e transferência de conhecimento, por meio de uma cátedra, em parceria com a Université Gustave Eiffel, a Caisse des Dépôts et Consignation, a escola de arquitetura ENSA Paris-Est e a EIVP (escola de engenharia da Cidade de Paris). O objetivo dessa cátedra é levar conhecimento científico a um público de profissionais e construir pontes entre dois universos científicos: o dos agrônomos e pedólogos e o dos juristas, especialistas em questões fundiárias, economistas e urbanizadores. Nesse âmbito, organizamos duas jornadas científicas por ano, ao término das quais são realizadas publicações científicas, e acompanhamos doutorandos em empresas do setor imobiliário.

Também desempenhamos o papel de incubadora de ferramentas e estudos operacionais, com a participação de nossos cinco colégios de agentes (empresas, o Estado e suas grandes agências, coletividades locais, pesquisa e setor acadêmico, sociedade civil e associações de defesa do meio ambiente). São formados grupos de trabalho, supervisionados por pesquisadores. O ITF se encarrega de fornecer entregáveis em diferentes etapas de desenvolvimento do desenho das ferramentas, e desenvolvemos casos de uso entre os membros. Procuramos, por exemplo, criar um referencial de técnicas de restauração dos solos.

Nossa terceira função é a de advocacy junto a instâncias oficiais, alimentada por nossas outras duas funções.

Jean Guiony : É interessante estudar a relação entre construção e solo pelo viés do projeto logístico, pois ele representa um dos maiores desafios nesse campo. Tradicionalmente, de fato, esse setor constrói horizontalmente, com baixa densidade, e registrou um crescimento econômico bastante forte nas últimas décadas. É um setor de natureza dupla. Por um lado, é um grande contribuinte para a artificialização dos solos, quando relacionado à sua densidade; por outro, é o setor que tem mais quilômetros a percorrer. Os ganhos potenciais em direção à sobriedade são, portanto, muito importantes. Vemos todos os esforços realizados para ganhar altura, desenvolver fontes alternativas de energia, utilizar terrenos já artificializados etc. Ainda resta trabalhar na restauração dos solos, com a desimpermeabilização dos solos em áreas já existentes, o uso de materiais permeáveis e mais respeitosos com os solos, mas também a remoção de restrições regulatórias que impedem os responsáveis pelos projetos de adotar modos construtivos mais respeitosos com os solos. Por exemplo, a obrigação de oferecer determinado número de vagas de estacionamento impõe aos responsáveis pelos projetos uma artificialização maior do que a operação exigiria… Em 2025, trabalharemos justamente nos métodos construtivos com menor impacto sobre o solo, concentrando-nos, em particular, na questão das fundações das edificações.

Jean Guiony : A formação é essencial. Falar sobre o que é um solo, como ele funciona etc. já desperta enorme interesse e muitas perguntas por parte desses agentes. Além disso, cada pessoa formada se torna uma embaixadora da causa. Na minha opinião, capacitar-se seria até uma forma de obrigação moral para todos aqueles que impactam o solo.

Para apoiá-los, também é essencial recorrer à experimentação, à demonstração do que é possível fazer. É possível corrigir o modelo econômico para tornar a sobriedade fundiária menos onerosa, ou até menos onerosa do que a artificialização.

Quando comparamos com as questões da água ou do carbono, estamos realmente apenas no começo, e ainda faltam exemplos de alternativas possíveis.