Quando os “hotéis industriais” chegam à cidade

Ao longo das décadas, as indústrias foram progressivamente expulsas de nossas cidades. As razões para essa saída são múltiplas: consideradas poluentes e geradoras de incômodos, elas sofreram muito com a concorrência pelo acesso à terra com outras funções, como a habitação ou os escritórios. Como resultado, a maioria das fábricas foi levada para fora das cidades. A construção de ferrovias nos subúrbios, em um primeiro momento, e a popularização do automóvel, em um segundo, ao favorecerem a mobilidade dos trabalhadores, permitiram que as indústrias se emancipassem da proximidade imediata da cidade.

Em Paris, observa-se, desde os anos 1980, um recuo das atividades industriais em seu território. “ Setores de atividade como mecânica, têxtil e gráfica viam diminuir o número de seus estabelecimentos e empregos. O artesanato de móveis e as artes e ofícios seguiam a mesma tendência. Artificialização excessiva, isolamento, dependência do automóvel, sem esquecer a homogeneização da cidade: a fuga das indústrias para a periferia, no entanto, traz problemas. Problemas que algumas coletividades tentam resolver. Nesse contexto, a cidade de Paris iniciou uma política de manutenção de determinadas atividades de produção não poluentes, criando instalações específicas chamadas hotéis empresariais ”, indicava o Atelier Parisien d’Urbanisme em uma nota de 2014 dedicada à oferta de instalações para atividades na capital. Esses “ hotéis empresariais ” oferecem espaços locativos de dimensão reduzida, voltados principalmente para empresas que atuam nos setores de produção ou de serviços. Essa solução se destina a empresas nascentes ou em expansão, sobretudo onde o mercado privado de locação imobiliária é limitado ou não atende às necessidades. Cerca de trinta deles foram criados em Paris entre 1980 e 2000. 

Mas é preciso voltar ao início do século XX para encontrar a gênese desse tipo de projeto. Ele então ganha impulso graças à popularização do concreto armado e da estrutura metálica, que facilitam o gerenciamento de cargas importantes. Entre os exemplos notáveis estão a fábrica Contrescarpe, situada no boulevard de la Bastille, bem como vários edifícios na rue de Charonne. Décadas mais tarde, foi o “ Mozinor ”, construído em Montreuil em um contexto de desindustrialização de Paris, que surgiu no início dos anos 1960: 42.000 m² em quatro andares, com o objetivo de criar 10.000 empregos. Um projeto “ OVNI ” para a época, que continua notavelmente pertinente no contexto atual, em sintonia com desafios contemporâneos como a preservação das atividades produtivas urbanas, a adoção de estruturas verticais para limitar a ocupação de espaços naturais, o compartilhamento de recursos e equipamentos, a melhoria da qualidade de vida, bem como a capacidade de se adaptar e se transformar ao longo do tempo. Vale citar também o hotel industrial Berlier, no bairro de Bruneseau, às margens do anel viário, que conferiria prestígio ao gênero; seu arquiteto, Dominique Perrault, recebeu em 1990 uma Équerre d’Or por esse projeto. 

No século XXI, foi “ a Régie immobilière de la ville de Paris (RIVP) que se engajou nesse movimento, sob o impulso da cidade de Paris, no início dos anos 2010. A cidade havia concedido a exploração de numerosos imóveis destinados a atividades a atores diversos por meio de contratos de arrendamento enfiteutico, isto é, contratos de longa duração. A ideia foi então racionalizar o apoio da cidade às empresas, confiando a gestão dessas áreas de atividade a um único ator. A RIVP, como sociedade de economia mista, era a escolha natural para fazê-lo ”, recorda Christophe Gerbenne, diretor de desenvolvimento e gestão imobiliária para empresas da régie. Hoje, a RIVP administra cerca de vinte hotéis industriais.

Na época, a prioridade da coletividade era apoiar empresas nascentes e startups na busca por instalações adequadas na capital, para que não partissem para outros horizontes. Rapidamente, porém, o desafio passou a ser oferecer áreas híbridas: ao mesmo tempo locais de produção e escritórios. São os hotéis industriais, cujo objetivo é evitar a partida das indústrias e acompanhar a transformação da economia criativa, que precisa cada vez mais de locais de produção e logística para desenvolver novos produtos. Concebidos como um trampolim para empresas nascentes e empresas em plena expansão, esses espaços únicos oferecem muito mais do que um simples local de trabalho. No cruzamento entre uma incubadora de empresas e um centro de negócios, o hotel industrial disponibiliza espaços locativos modulares, adaptados às necessidades específicas das indústrias de produção e de serviços. 

No coração de áreas onde o mercado imobiliário convencional tem dificuldade para responder às exigências específicas das empresas, essas estruturas inovadoras de acolhimento preenchem uma lacuna. “ Os edifícios terciários não são adequados à produção industrial. Sua capacidade de carga no piso é frequentemente baixa demais e eles não estão equipados para receber logística pesada ”, continua Christophe Gerbenne. Em um hotel industrial no 56-62 boulevard Davout, no 20º arrondissement de Paris, a régie immobilière pôde receber, em 2023, uma cervejaria que desejava produzir cerveja localmente. Esse produtor precisava de capacidade de carga no piso de 1,5 tonelada, capacidade de armazenamento e docas de descarga. O Hôtel Industriel de l’Ourcq, em Pantin (1989), projetado por Paul Chemetov e Huidobro Borja, dispunha de “ruas internas” e abrigava indústrias pesadas no térreo, enquanto rampas permitiam que veículos acessassem as indústrias leves nos andares superiores.

Paris não é a única metrópole preocupada em trazer atividades produtivas e industriais de volta à cidade. Em Vénissieux, a metrópole de Lyon oferece, em uma antiga área industrial abandonada, áreas adaptadas a jovens empresas voltadas para a alta tecnologia, mas também para a economia social e solidária (ESS). O local abriga tanto a Symbio, empresa que desenvolve uma célula a combustível, quanto Les Alchimistes, empresa oriunda da ESS que produz composto com resíduos alimentares. “ Essa é a vantagem de ser uma sociedade de economia mista, como a RIVP. Isso dá segurança aos locatários ao longo do tempo. Não vamos revender esses imóveis e podemos apoiar as empresas locatárias em caso de dificuldades de caixa, por exemplo ”, ilustra Christophe Gerbenne. E isso é apenas o começo. A RIVP reformou o hotel industrial Serpollet, na ZAC Python-Duvernois, em Paris, em 2023. O local agora é dedicado a atividades relacionadas à alimentação e à recuperação de resíduos alimentares. A entidade também deverá atravessar o anel viário este ano e abrir vários hotéis industriais em municípios da pequena coroa, como Ivry-sur-Seine, Pantin e Saint-Denis, também seduzidos pelo modelo dos hotéis industriais.