La pénurie de foncier logistique, bombe économique à venir

Pas moins des trois quarts des régions sont en forte pénurie d’offre de foncier logistique en France. Deux régions sont à la limite de la pénurie. Une seule région, les Hauts-de-France est dans le vert. C’est le constat dressé par Afilog dans une cartographie réalisée avec Arthur Loyd, BNP Paribas Real Estate, CBRE, Cushman & Wakefield, EOL et JLL. « La pénurie de surfaces s’accroît dangereusement dans de nombreuses régions sans qu’aucune mesure palliative ou corrective ne soit prise », regrette Claude Samson.

Et le président d’Afilog, association qui rassemble les professionnels de l’immobilier logistique et de l’industrie, d’ajouter : « Cette restriction des ressources immobilières participe à ralentir la productivité des entreprises et à les détourner des nécessaires efforts de modernisation de leur activité, de leur flotte de véhicules et de leurs outils de production. Une action urgente et collective de l’État, des collectivités et des acteurs privés est nécessaire afin de sauver un vaste tissu d’entreprises en grand danger pour les années qui viennent, et de permettre de rétablir la compétitivité et la souveraineté de notre pays ! ». Justement, un représentant de l’État, un développeur et un conseil immobilier ont échangé lors de la Semaine de l'Innovation du Transport et de la Logistique (SITL) sur cette situation qui a tout d’une bombe économique.

« À l’occasion de la remise du rapport Hémar Daher pour améliorer la compétitivité de la logistique nationale en septembre 2019, la France s’est dotée d’une ambition stratégique pour sa filière logistique », rappelle Xavier-Yves Valère, chargé de mission politiques de fret et de logistique à la DGITM (Direction générale des infrastructures, des transports et des mobilités). Depuis, des conférences régionales sur la logistique ont été organisées dans quasiment toutes les régions et, lors du comité interministériel de la logistique de décembre 2022, une stratégie nationale a été lancée avec 8 objectifs principaux. L’un de ces derniers consiste à « mettre le foncier au service de la décarbonation et du verdissement de la chaine logistique ». « Nous devons maintenant accompagner les collectivités afin de mettre en place des cartographies opérationnelles pour analyser les besoins et identifier les bons emplacements dans le but de créer des hubs logistiques, complète Xavier-Yves Valère. Les professionnels ont un rôle clé à jouer dans l’élaboration de ces outils. » En effet, ce type de démarche constitue leur quotidien.

« Nous étudions à chaque fois plusieurs paramètres dont les flux, les besoins des entreprises et les caractéristiques des bassins d’emplois afin de trouver la localisation optimale, détaille Laurent Seven, directeur général du promoteur DCB Logistics. Nous notons par ailleurs que les collectivités locales sont de plus en plus à l’écoute quand nous les rencontrons car elles mesurent mieux l’apport de la logistique pour leurs territoires en matière d’emplois, d’infrastructures, de production d’énergie grâce à l’installation de panneaux photovoltaïques en toiture des entrepôts, de reconversion de friches... » En dépit de ce changement de perception, les professionnels constatent une pénurie d’immobilier logistique dans quasiment toutes les régions françaises.

« Une seule région, les Hauts-de-France, est hors du paysage de tension foncière et immobilière selon la cartographie que nous avons réalisée avec Afilog, précise Louis-Marie Masfayon, chef de projet études logistiques chez Arthur Lloyd Logistique. Deux régions sont dans une situation intermédiaire, le Centre-Val de Loire et la Normandie, avec un taux de vacance compris entre 5 et 8 %. Toutes les autres sont dans une situation critique avec un niveau inférieur à 5 %. » Un phénomène qui s’explique par la croissance démographique et les besoins de développement des entreprises déjà présentes sur le territoire, la volonté de réindustrialisation du pays impossible sans logistique, le vieillissement du parc d’entrepôts et les mutations des modes de consommation (omnicanalité, e-commerce).

« Le déséquilibre entre l’offre et la demande conduit à une augmentation des loyers des entrepôts, près de 8% sur un an, alerte Claude Samson. Cela fragilise les entreprises, singulièrement les TPE et PME, mais aussi le tissu associatif. En outre, l’absence de disponibilité immobilière et foncière aggrave les difficultés des entreprises à se développer, à se moderniser, à embaucher et est un frein aux dynamiques de réindustrialisation et de transformation vers l’économie bas carbone. Sans oublier que le manque de disponibilité de foncier au bon endroit conduit à allonger les trajets et la demande de transport et à augmenter le cout de la logistique. » Pour désamorcer cette bombe économique et résorber la pénurie de foncier logistique, les membres d’Afilog contribueront aux travaux des collectivités et militent pour la mise en place rapide d’approches régionales avec les responsables des SRADDET (schéma régional d’aménagement et de développement durable du territoire).