Inmobiliario logístico: por qué aumentan los alquileres en los mercados europeos y canadiense
Transformación de las cadenas de suministro, terrenos cada vez más escasos, acogida incierta por parte de los territorios… Sea cual sea el país, los mercados inmobiliarios logísticos se enfrentan a un desequilibrio entre la oferta y la demanda que provoca aumentos de los alquileres.
De Rumanía a Canadá, pasando por Europa Central, Alemania y Francia, los profesionales del sector inmobiliario logístico llegan todos a la misma conclusión : el desequilibrio entre la oferta y la demanda de inmuebles logísticos no está a punto de resolverse. Pudieron intercambiar opiniones sobre las causas de este problema, las consecuencias para los alquileres y los posibles remedios durante una conferencia internacional organizada por Afilog el pasado miércoles 15 de marzo en Cannes, con motivo del MIPIM.
Una transformación en curso de las cadenas de suministro
El contexto geopolítico estaba en boca de todos en el MIPIM. La guerra en Ucrania, las tensiones chino-estadounidenses y el aumento del precio de las materias primas se señalan como factores que refuerzan una tendencia de fondo iniciada desde el comienzo de la crisis de la COVID-19. La transformación de las cadenas de suministro hacia una mayor resiliencia, materializada en dos fenómenos complementarios. Por un lado, un aumento de las reservas que se traduce mecánicamente en una mayor necesidad de almacenamiento ; y, por otro, la aparición de fenómenos de decoupling y onshoring, es decir, la repatriación o la duplicación de determinadas actividades para evitar la dependencia de ciertos mercados (China, Rusia).
A ello se suma una evolución estructural de la demanda de inmuebles logísticos, debida al auge del comercio electrónico, « que necesita tres veces más superficie de suelo que el comercio físico », señala Cécile Tricaut, directora para Europa del Sur de Prologis. Estas necesidades se traducen en una dinámica muy fuerte del mercado, en todos los países del continente europeo, en términos de producción de superficie : « En el conjunto del mercado europeo, observamos un aumento de las superficies logísticas del orden del 7 % anual », menciona Damien Soler, Group Key Account Manager de BMI Logistics, especialista en soluciones de cubiertas para edificios logísticos e industriales. Sin embargo, este aumento es demasiado limitado para responder a la demanda, lo que provoca un incremento de los alquileres y tasas de desocupación extremadamente bajas.
La escasez de suelo provoca un aumento de los alquileres en el sector inmobiliario logístico
La causa : la escasez de suelo y el aumento de las preocupaciones ecológicas, que llevan a las administraciones locales a cuestionar firmemente la pertinencia de las implantaciones de almacenes. Esta situación genera un consenso compartido por todos los participantes. « El mercado rumano está alcanzando a Europa occidental, tanto en lo relativo a las problemáticas del suelo como al aumento de los alquileres », subraya, por ejemplo, Ana Dumitrache, directora general para Rumanía del grupo CTP. « Los alquileres se han más que duplicado en los dos últimos años y ahora alcanzan los 4,5 €/m2 ».
El mismo diagnóstico al otro lado del Atlántico. « Desde hace al menos tres años, la desocupación se sitúa por debajo del 2 % ; a pesar de un aumento de los precios de alquiler de alrededor del 40 %, con un precio medio que alcanza hoy los 18 $/pie cuadrado/año (es decir, 20,55 € por 0,09 m2 al año) », revela Ted Willcocks, del grupo canadiense Triovest. Para responder a las inquietudes de las administraciones locales en materia de gestión del suelo, el agua y la energía, los promotores deben ofrecer ahora nuevas soluciones.
Adaptarse y convencer para reequilibrar la oferta y la demanda
« En entornos urbanos densos, las cubiertas pueden reutilizar el agua de lluvia, cultivar plantas en el tejado para mejorar la calidad del aire », cita como ejemplo Damien Soler, de BMI. En Canadá, « el mercado de los almacenes de dos plantas se está implantando », indica Ted Willcocks. En Rumanía, el inmobiliario logístico se integra en parques terciarios mixtos, vinculados, por ejemplo, a centros médicos e institutos de formación.
Además de encontrar soluciones técnicas, los actores del inmobiliario logístico deben convencer : « Durante mucho tiempo, nos hemos limitado a destacar los empleos creados por nuestras actividades y los ingresos fiscales que generaban para la colectividad. Ya no es suficiente. » explica Cécile Tricault. Thomas Steinmuller, representante de Afilog para Europa Central, coincide : « Debemos demostrar que los almacenes logísticos no son solo edificios ; sino infraestructuras necesarias para la economía e incluso para la ecología de los países en los que se implantan. »
Una de las soluciones destacadas : la transparencia. « Los almacenes se consideran a menudo simples naves, constata Cécile Tricault. Retiren las vallas de los almacenes y abran sus puertas. Cada vez que llevamos al público al interior, la percepción cambia. Eso abre los ojos. » La Semana de la Logística, organizada en Francia por Afilog, ya lo ha demostrado en dos ocasiones. La iniciativa continuará con visitas inmersivas en vídeo, impulsadas por Afilog, que se publicarán en verano !
