Imóveis logísticos: por que os aluguéis nos mercados europeu e canadense estão aumentando
Transformação das cadeias de suprimentos, terrenos cada vez mais escassos, acolhimento incerto por parte dos territórios... Seja qual for o país, os mercados de imóveis logísticos enfrentam um desequilíbrio entre oferta e demanda que leva ao aumento dos aluguéis.
Da Romênia ao Canadá, passando pela Europa Central, Alemanha e França, os profissionais do setor de imóveis logísticos chegam todos à mesma constatação : o desequilíbrio entre a oferta e a demanda por imóveis logísticos está longe de ser resolvido. Eles puderam discutir as causas desse problema, as consequências para os aluguéis e possíveis soluções durante uma conferência internacional organizada pela Afilog na quarta-feira, 15 de março, em Cannes, durante o MIPIM.
Uma transformação em curso nas cadeias de suprimentos
O contexto geopolítico estava em todas as conversas no MIPIM. A guerra na Ucrânia, as tensões sino-americanas e o aumento do preço das matérias-primas são apontados como fatores que reforçam um movimento de fundo iniciado desde o começo da crise da COVID-19: a transformação das cadeias de suprimentos rumo a uma maior resiliência, materializada por dois fenômenos complementares. De um lado, o aumento dos estoques, que se traduz mecanicamente em uma necessidade maior de armazenagem ; e, de outro, o surgimento de fenômenos de decoupling e onshoring, ou seja, a repatriação ou a duplicação de determinadas atividades para evitar a dependência de certos mercados (China, Rússia).
A isso soma-se uma evolução estrutural da demanda por imóveis logísticos, devido ao crescimento do e-commerce, « que precisa de três vezes mais área de terreno do que o comércio físico », indica Cécile Tricaut, diretora para a Europa do Sul da Prologis. Essas necessidades se refletem em uma dinâmica muito forte do mercado, em todos os países do continente europeu, em termos de produção de área : « No conjunto do mercado europeu, observamos um aumento das áreas logísticas da ordem de 7% ao ano », menciona Damien Soler, Group Key Account manager da BMI Logistics, especialista em soluções de coberturas para edifícios logísticos e industriais. Ainda assim, esse aumento é limitado demais para atender à demanda, levando à alta dos aluguéis e a taxas de vacância extremamente baixas.
A escassez de terrenos leva ao aumento dos aluguéis no setor de imóveis logísticos
A causa : a escassez de terrenos e o aumento das preocupações ecológicas, que levam as administrações locais a questionar fortemente a pertinência da implantação de armazéns. Essa situação é objeto de consenso entre todos os participantes. « O mercado romeno está recuperando o atraso em relação à Europa Ocidental, seja em relação às questões de terrenos ou ao aumento dos aluguéis », ressalta, por exemplo, Ana Dumitrache, diretora-geral para a Romênia do grupo CTP. « Os aluguéis mais que dobraram nos últimos dois anos e agora chegam a 4,5 €/m2 ».
O mesmo ocorre do outro lado do Atlântico. « Há pelo menos três anos, a vacância gira em torno de menos de 2% ; apesar de um aumento dos aluguéis da ordem de 40%, com um preço médio que hoje chega a US$ 18/pé quadrado/ano (ou seja, 20,55 € por 0,09 m2 ao ano) », revela Ted Willcocks, do grupo canadense Triovest. Para responder às preocupações das administrações locais quanto à gestão de terrenos, água e energia, os incorporadores agora precisam propor novas soluções.
Adaptar-se e convencer para reequilibrar oferta e demanda
« Em ambientes urbanos densos, os telhados podem reutilizar a água da chuva, cultivar plantas no telhado para melhorar a qualidade do ar », cita como exemplo Damien Soler, da BMI. No Canadá, « o mercado de armazéns de dois andares está começando a se consolidar », indica Ted Willcocks. Na Romênia, os imóveis logísticos são integrados a parques terciários mistos, associados, por exemplo, a centros médicos e institutos de formação.
Além de encontrar soluções técnicas, os atores do setor de imóveis logísticos precisam convencer : « Durante muito tempo, contentamo-nos em destacar os empregos criados por nossas atividades e as receitas fiscais que elas geravam para a coletividade. Isso não é mais suficiente. » explica Cécile Tricault. Thomas Steinmuller, representante da Afilog para a Europa Central, concorda : « Devemos demonstrar por que os armazéns logísticos não são apenas edifícios ; mas infraestruturas necessárias à economia e até mesmo à ecologia dos países em que estão implantados. »
Uma das soluções destacadas : a transparência. « Os armazéns são frequentemente considerados simples galpões, constata Cécile Tricault. Retirem as cercas dos armazéns e abram suas portas. Sempre que levamos o público para dentro, a percepção muda. Isso abre os olhos. » A Semana da Logística, organizada na França pela Afilog, já demonstrou isso em duas ocasiões. A iniciativa continuará com visitas imersivas em vídeo, por iniciativa da Afilog, a serem divulgadas no verão !
