A logística, um agente de transformação dos territórios do Brasil à França

Pedro Moreira: O mercado imobiliário brasileiro continua seu ciclo de crescimento, com expansão de seu estoque de 17% em 2022, ou seja, mais 23,2 milhões de m2. O e-commerce foi o setor que mais arrendou espaços no período.

Embora esse setor também tenha sido o principal fator da expansão geográfica para outras regiões desse vasto país (8,5 milhões de km2), observamos hoje uma concentração da atividade na região Sudeste (estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Espírito Santo), que representa 80% do estoque, ou 18,4 milhões de m2. Para dar uma ideia de tal concentração, o estado de São Paulo totalizava 12,8 milhões de m2 no fim de 2022, ou 55% do estoque brasileiro de armazéns.

Grande parte das implantações de armazéns está situada nas proximidades das grandes cidades e regiões metropolitanas, como São Paulo, em um raio de 30 km em torno da capital do estado analisado.  

Além disso, os sites logísticos localizados perto dessas áreas metropolitanas – também conhecidos como armazéns de última milha – apresentam uma taxa de vacância de um dígito. Mesmo nessas áreas, já não há espaço disponível para locação. Em nível nacional, a taxa de vacância era de 11% no fim de 2022.

Observamos uma dinâmica de fortalecimento dos hubs logísticos em cidades secundárias, como Campinas, Bauru e Ribeirão Preto, fenômeno que também contribui para o avanço dessa descentralização.

Claude Samson: A taxa de vacância do estoque logístico brasileiro faria sonhar qualquer ator francês ou europeu, em um momento em que, na Europa, ela caiu abaixo de 3% ao longo de 2023.

Estamos atravessando um período particular, marcado ao mesmo tempo pela baixíssima disponibilidade imediata de áreas, por um aumento inédito dos aluguéis e por um acesso mais restrito ao crédito. Os investimentos no primeiro trimestre de 2022 caíram 75% em comparação com o mesmo período de 2022.

O histórico eixo Lille-Paris-Lyon-Marseille confirma sua atratividade para usuários e investidores, mas algumas localizações secundárias (arco atlântico, Nova Aquitânia…) também são procuradas, por se beneficiarem de uma dinâmica demográfica positiva.

Pedro Moreira: A logística urbana continua sendo um dos nossos maiores desafios. A expansão do e-commerce intensificou sua complexidade. A logística urbana ainda depende muito dos armazéns, que geralmente são de grande porte e estão localizados perto de zonas metropolitanas como São Paulo. A ausência de mini-hubs dentro dessas cidades torna a logística urbana e seus prazos de entrega ainda mais complexos.

Podemos, contudo, comemorar o fato de o setor imobiliário estar trabalhando para ampliar a disponibilidade de mini-hubs nessas grandes cidades, adquirindo antigas propriedades e fábricas, para depois reformá-las e adaptá-las à armazenagem, ao transbordo e às operações de última milha.

Essa solução é eficaz para melhorar o modelo de logística urbana em cidades como São Paulo, que apresentam fatores agravantes como um tráfego muito complexo, áreas congestionadas e zonas de restrição à circulação de veículos pesados. Ela também é essencial para otimizar os fluxos, reduzir as emissões de gases de efeito estufa e permitir que a logística de última milha seja realizada por bicicleta, triciclo, motocicleta e furgão.

Claude Samson: A logística urbana não é uma logística à parte, mas um elo da logística global. O confronto com o « fato urbano » e sua complexidade criou um mercado com fundamentos específicos. Esse mercado está atingindo a maturidade na França, como comprovam projetos como Chapelle Internationale, Caserne de Reuilly, Air2 em Gennevilliers ou o hotel logístico do Port de Lyon Edouard Herriot, para citar apenas alguns.

As operações de logística urbana que pudemos visitar durante a viagem a São Paulo, como a da Good Storage, impressionaram-nos por sua capacidade de atender a uma grande variedade de necessidades, desde operadores de encomendas e entregas expressas até pequenos comerciantes de e-commerce e atividades de produção que necessitam de armazenagem urbana.

A questão das zonas de baixas emissões, quando for esclarecida e aplicada, contribuirá para estruturar ainda mais o mercado imobiliário urbano. É importante que haja coerência de conteúdo e de calendário, pois os atores que seguem um cronograma de regras de acesso aos centros urbanos posteriormente questionado são penalizados.

Pedro Moreira: A logística desempenha um papel fundamental nesses locais. As dinâmicas de mercado dão origem a processos logísticos de velocidade impressionante. Hoje, é o consumidor quem está no comando. As compras são menores, mais frequentes, e os prazos de entrega são cada vez mais curtos. Além disso, o e-commerce continuará a se desenvolver nos próximos anos, exigindo também soluções mais ágeis.

Naturalmente, essa dinâmica gera uma necessidade de estoques mais próximos dos clientes e das regiões onde vivem. Nesse contexto, a reconversão de áreas degradadas e antigas propriedades ganha destaque e constitui uma solução orgânica. Já observamos essa dinâmica no Brasil. A oferta ainda é baixa, mas ganhará terreno nos próximos anos. Nos arredores das regiões metropolitanas, também identificamos oportunidades de reconversão, embora ainda encontremos terrenos disponíveis.

Devemos otimizar os recursos, fazer mais com menos, e a reconversão de áreas degradadas deve ser tratada como prioridade em termos de políticas públicas, planejamento territorial e melhoria da mobilidade.

Claude Samson: A logística é realmente um « agente de transformação dos territórios ». Temos uma verdadeira capacidade de reconverter terrenos subutilizados ou abandonados, para lhes devolver uma função essencial, a serviço das populações e das empresas.

No entanto, as áreas degradadas estão distribuídas de forma muito desigual pelo território. Há muitas em setores afetados pela desindustrialização (Seine-Maritime, Moselle) e praticamente nenhuma em outros territórios. A isso se somam os critérios de dimensão e de fácil conexão com vias expressas. Na realidade, o potencial de áreas degradadas utilizáveis para a logística é limitado, sem mencionar o desejo das coletividades de destinar essas áreas a atividades percebidas como mais valorizadoras, financeiramente ou em termos de imagem (habitação, setor terciário).

Pedro Moreira: A situação melhorou muito nos últimos anos. A legislação trabalhista brasileira é bem estruturada e deve ser respeitada. Não constatamos divergências. Além disso, observamos uma melhor compreensão, por parte das empresas, dos critérios ambientais, sociais e de governança. As organizações, inclusive as nacionais, preocupam-se mais com a qualidade de vida dos trabalhadores, bem como com a segurança, a inclusão e a diversidade, e dão atenção aos aspectos sociais da comunidade onde operam. É importante destacar o aumento do número de mulheres que trabalham na logística, não apenas em cargos de direção, mas também no nível operacional.

Hoje, não há mais espaço para práticas que prejudicam as condições de trabalho, tanto nos armazéns brasileiros quanto em outros setores. É importante observar que constatamos um engajamento crescente dos dirigentes, que se alinham a esse raciocínio. É claro que ainda há pontos a melhorar. Eles devem ser tratados com atenção.

Claude Samson: É preciso acabar com a imagem falsa que às vezes é transmitida sobre as condições de trabalho nos armazéns. Não, isto não é Germinal ! Os operadores logísticos estão sujeitos a regulamentações muito rigorosas do Código do Trabalho. Os atores envolvidos na concepção dos armazéns (arquitetos, incorporadores, proprietários…) vão, com a contribuição de seus clientes, além das regulamentações, oferecendo salas de descanso, serviços (academias, mesas de piquenique…), aberturas que permitem a entrada de luz natural, o uso de materiais nobres e naturais e, por fim, projetos paisagísticos.

Na Afilog, fazemos questão de revelar ao grande público a vida real dentro dos armazéns. Em 2021 e 2022, realizamos grandes operações de portas abertas e, em 2023, filmamos o interior dos armazéns com drones.

Pedro Moreira : O mercado imobiliário tem enorme potencial de crescimento, tanto no Brasil quanto em outros países da América do Sul. Além disso, esse segmento só começou a se profissionalizar nos últimos 20 anos. Ainda é muito jovem. Há espaço para mais empresas no setor, sejam estrangeiras ou locais.

Segundo as previsões, o parque de armazéns deverá crescer 11% em 2023, atingindo 25,7 milhões de m2. Estimamos o tamanho potencial do parque brasileiro em mais de 100 milhões de m2. Embora o Sudeste concentre 80% do parque, há territórios de crescimento identificados nas outras quatro regiões do país. Ainda assim, faltam-nos imóveis de classe A e A+.

Os ministros dos Transportes, dos Portos e Aeroportos que participaram da Intermodal Expo and Logistics Conference 2023 comprometeram-se a construir uma infraestrutura mais sólida. Também estão abertos ao diálogo. Em nosso país, 60% do transporte é realizado por rodovias. A logística deve ser conduzida e executada com uma visão de longo prazo.

Devemos continuar desenvolvendo os outros modais de transporte e integrá-los melhor às práticas de multimodalidade. Isso gera a necessidade de plataformas logísticas, armazéns e hubs que incorporem esses modais. Hoje, isso não existe em nosso país. Portanto, é uma grande oportunidade para o setor imobiliário.

Claude Samson : a questão é muito mais difícil do que parece, dada a presença de tantos fatores de incerteza. A evolução da logística depende da concretização das ambições de reindustrialização. Por enquanto, faltam terrenos, tanto para a indústria quanto para a logística, em um contexto de contenção do uso do solo, de relutância dos territórios em aceitar essas atividades e de concorrência entre terrenos destinados a atividades econômicas e terrenos residenciais.

Somam-se a isso as dificuldades de recrutamento. Os projetos que estão sendo entregues neste momento são aqueles lançados antes da Covid. A produção de edifícios logísticos faz parte de um ciclo longo, de 3 a 5 anos, ou até mais. O baixo nível atual de lançamento de projetos será perceptível daqui a alguns anos. É importante que as condições fiscais, fundiárias e regulatórias melhorem, se quisermos atender à demanda das populações e das empresas.