A escassez de terrenos logísticos, uma bomba econômica prestes a explodir
Aumento do custo da logística, ampliação dos trajetos, entrave à dinâmica de reindustrialização e descarbonização… A escassez de terrenos logísticos observada na maioria das regiões francesas compromete o desenvolvimento econômico das empresas no país e fragiliza as organizações associativas que dependem da logística. Os profissionais que desenvolvem e detêm armazéns soam o alarme. Explicações.
Nada menos que três quartos das regiões enfrentam forte escassez de oferta de terrenos logísticos na França. Duas regiões estão no limite da escassez. Apenas uma região, Hauts-de-France, está em situação favorável. Essa é a constatação feita pela Afilog em um mapeamento realizado com Arthur Loyd, BNP Paribas Real Estate, CBRE, Cushman & Wakefield, EOL e JLL. « A escassez de áreas está aumentando perigosamente em muitas regiões, sem que seja adotada qualquer medida paliativa ou corretiva », lamenta Claude Samson.
E o presidente da Afilog, associação que reúne profissionais do mercado imobiliário logístico e industrial, acrescenta : « Essa restrição dos recursos imobiliários contribui para desacelerar a produtividade das empresas e desviá-las dos necessários esforços de modernização de suas atividades, de sua frota de veículos e de suas ferramentas de produção. Uma ação urgente e coletiva do Estado, das coletividades locais e dos agentes privados é necessária para salvar um amplo tecido de empresas em grande perigo nos próximos anos e permitir o restabelecimento da competitividade e da soberania de nosso país! ». Justamente, um representante do Estado, um incorporador e uma consultoria imobiliária debateram, durante a Semana da Inovação em Transporte e Logística (SITL), essa situação que tem todos os contornos de uma bomba econômica.
A abordagem dos profissionais como fonte de inspiração para as coletividades locais
« Por ocasião da apresentação do relatório Hémar Daher, destinado a melhorar a competitividade da logística nacional, em setembro de 2019, a França adotou uma ambição estratégica para seu setor logístico », recorda Xavier-Yves Valère, encarregado de missão para políticas de frete e logística na DGITM (Direção-Geral de Infraestruturas, Transportes e Mobilidades). Desde então, foram organizadas conferências regionais sobre logística em praticamente todas as regiões e, durante o comitê interministerial de logística de dezembro de 2022, foi lançada uma estratégia nacional com oito objetivos principais. Um deles consiste em « colocar os terrenos a serviço da descarbonização e da transformação verde da cadeia logística ». « Agora, devemos acompanhar as coletividades locais para implementar mapeamentos operacionais que analisem as necessidades e identifiquem as localizações adequadas, a fim de criar hubs logísticos, acrescenta Xavier-Yves Valère. Os profissionais têm um papel fundamental na elaboração dessas ferramentas. » De fato, esse tipo de abordagem faz parte de seu cotidiano.
« Em cada caso, estudamos vários parâmetros, entre eles os fluxos, as necessidades das empresas e as características das bacias de emprego, para encontrar a localização ideal, detalha Laurent Seven, diretor-geral da incorporadora DCB Logistics. Além disso, observamos que as coletividades locais estão cada vez mais receptivas quando nos reunimos com elas, pois compreendem melhor a contribuição da logística para seus territórios em termos de empregos, infraestruturas, de produção de energia graças à instalação de painéis fotovoltaicos nos telhados dos armazéns, de reconversão de áreas degradadas... » Apesar dessa mudança de percepção, os profissionais constatam uma escassez de imóveis logísticos em praticamente todas as regiões francesas.
Uma escassez de terrenos logísticos que faz os aluguéis dispararem
« Apenas uma região, Hauts-de-France, está fora do cenário de tensão fundiária e imobiliária, segundo o mapeamento que realizamos com a Afilog, esclarece Louis-Marie Masfayon, chefe de projetos de estudos logísticos da Arthur Lloyd Logistique. Duas regiões estão em situação intermediária, Centre-Val de Loire e Normandie, com taxa de vacância entre 5 e 8%. Todas as demais estão em situação crítica, com nível inferior a 5%. » Esse fenômeno explica-se pelo crescimento demográfico e pelas necessidades de desenvolvimento das empresas já presentes no território, pela vontade de reindustrializar o país — impossível sem logística —, pelo envelhecimento do parque de armazéns e pelas transformações nos modos de consumo (omnichannel, e-commerce).
« O desequilíbrio entre oferta e demanda leva a um aumento dos aluguéis dos armazéns, de quase 8% em um ano, alerta Claude Samson. Isso fragiliza as empresas, especialmente as micro e pequenas empresas, mas também o tecido associativo. Além disso, a falta de disponibilidade imobiliária e fundiária agrava as dificuldades das empresas para se desenvolver, se modernizar, contratar e constitui um entrave às dinâmicas de reindustrialização e de transição para uma economia de baixo carbono. Sem contar que a falta de terrenos disponíveis no local certo leva à ampliação dos trajetos e da demanda por transporte, além de aumentar o custo da logística. » Para desarmar essa bomba econômica e reduzir a escassez de terrenos logísticos, os membros da Afilog contribuirão para os trabalhos das coletividades locais e defendem a rápida implementação de abordagens regionais com os responsáveis pelos SRADDET (esquema regional de planejamento e desenvolvimento sustentável do território).
